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                                        Dienstberatung des Oberbürgermeisters

Informationsvorlage Nr. DS-00455/14
Status: öffentlich

Beratungsfolge:
Gremium

Termin

Dienstberatung des Oberbürgermeisters

Zuständigkeit
Information zur Kenntnis

Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau

03.02.2015

Information zur Kenntnis

Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest

04.02.2015

Information zur Kenntnis

Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Betreff
Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher
Teilbereich";
Stadtbezirk Leipzig Südwest, Ortsteil Plagwitz;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens

Die Information wird zur Kenntnis genommen.

Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur.

Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze

Sachverhalt:
Siehe „Beschreibung des Sachverhaltes“ in der Anlage.
Anlagen:
1 Prüfkatalog
2 Beschreibung des Sachverhaltes
3 Übersichtskarte
4 Übersichtsplan
5 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung
6 Bebauungsplan Planzeichenerklärung
7 Bebauungsplan Teil B: Text

8 Begründung zum Bebauungsplan

Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw.
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:

verbessert

gesichert

2 Ausbildungsplatzsituation

✘

3 finanzielle Situation der
Unternehmen: sie wird
durch städtische
Entscheidung (z. B. zu
Steuern, Gebühren,
Preisen für Gas-WasserStrom)

✘

4 Bedeutung des
Vorhabens für
wirtschaftliche
Entwicklung

negative
Auswirkung

positive Auswirkung
hoch

✘ mittel

5 Finanzierung

ja

nein

keine
Auswirkung

niedrig

Drittmittel/
Fördermittel

private Mittel

Stadt Leipzig
01.15/016/01.12

Begründung
keine
in Vorlage
Auswirkung
Seite 1

✘

1 Arbeitsplatzsituation

1

verschlechtert

ja

) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.

nein

finanzielle
Folgewirkungen
für die Stadt
ja
nein

keine
Auswirkung
✘

Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien
mit Kindern aus.
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:
Indikatoren

verbessert

auf
bisherigen
Niveau

verschlechtert

keine
Auswirkung

Begründung in
Vorlage Seite 1

✘

1 Vorschulische Bildungs-

und Betreuungsangebote
(Qualität, Vielfalt,
Erreichbarkeit,
Quantität/Umfang)
✘

2 Schulische
Bildungsangebote,
Ausbildung und Studium
(Qualität, Vielfalt,
Erreichbarkeit,
Quantität/Umfang)
3 Wohnbedingungen für
Kinder, Jugendliche und
Familien (Angebot,
Attraktivität, Vielfalt,
Infrastruktur)

✘

4 Kultur- und
Freizeitangebote,
Möglichkeiten zum
Spielen, Sporttreiben und
Treffen sowie
Naturerfahrungen für
Kinder, Jugendliche und
Familien

✘

5 Gesundheit und Sicherheit
von Kindern und
Jugendlichen/Schutz vor
Gefahren

✘

6 Integration von Kindern
und Jugendlichen mit
Behinderungen oder
Migrationshintergrund

✘

7 Finanzielle Bedingungen
von Familien

✘

Indikator

hat stattgefunden

ist
vorgesehen

8 Beteiligung von Kindern,
Jugendlichen und Familien
bei der zu treffenden
Entscheidung

Stadt Leipzig
01.15/016/01.12

1

) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.

ist nicht vorgesehen

Begründung in
Vorlage, Seite 1

Beschreibung des Sachverhaltes
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – nördlicher
Teilbereich“ (Entwurf)
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens

Mit dieser Vorlage soll der Fachausschuss für Stadtentwicklung und Bau über die Absicht der
Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Entwurf und
seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) durchzuführen. Da der
Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt wird, ist nach
den bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diesen Verfahrensschritt kein
Ratsbeschluss vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der Begründung zum B-Plan.
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt gegeben:
•

Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die vorliegende Planung die
vorhandene gewerbliche Struktur und eine maßvolle Entwicklung von nichtstörendem Gewerbe
im Plangebiet sichert und zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beiträgt.

•

Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass das Angebot von
familienfreundlichem Wohnraum in Plagwitz um das attraktive Segment Stadthäuser und
Wohnungsbau für Familien mit Kindern erweitert und ergänzt wird. Die Bildung von
selbstgenutztem Wohneigentum führt zu einer stärkeren Identifizierung der Bewohner mit ihrem
Stadtteil und trägt durch den Zuzug junger Familien zu einer ausgeglichenen Altersstruktur bei.

Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt.
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der Aufstellung
des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen
Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem
Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten.
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen:
Nach Kenntnisnahme dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information des
Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau,
Stadtplanungsamt,
• die öffentliche Auslegung des Entwurfes und seiner Begründung und
• zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie
• die Bürgervereine beteiligen.
Dem Stadtbezirksbeirat Südwest wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten
unmittelbar nach der Kenntnisnahme in der Dienstberatung des OBM zugeleitet.

10.10.2014

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee –
nördlicher Teilbereich“
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes

Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 15000, Stand: 08 / 2014
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung

Grenze des Plangebietes

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee –
nördlicher Teilbereich“
Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK5), M 1 : 2500, Stand: 05 / 2013
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung

Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

292 292
3
1

4

4

5

P2

OK Gehweg 118.87

Ga

4a

)

050

94

4

2

3

)

1

1

4

1(2)

IV

OK Gehweg 118.94

3

365

1
(2)

III
414
3

Teil A: Planzeichnung

(P2

GFW

1

GT

4b

(P1

126b

70

292
5

291
1
291
3

1
(4)

2
(3)

P3
GFW

318b

1

GFW

GF

GF

1

4

4

C

1
(2)

1
(3)

367

C

2

Bearbeitungsstand:
10.10.2014

(2)
1

367a

365a

OK Gehweg 119.02

5

3

IV

318a

366

3
(3)

GF

1

119.11
119.12
OK Gehweg 119.08

119.37

III

119.42

125
4

119.45
119.53
119.54

1
(5)

t

Brunnen

Betonpflaster

4
76

119.38

304a

P1

P1

119.23

Betonpflaster

125
1

119.32

304b

Tra
128

1

(3)

131
.62

62

Betonpflaster

119.17

.81

D

Firs

2

Betonpflaster

1

119.21

1

GTGa

D

119.14

60

Betonpflaster

4

74

318
(2)

5

1
(2)

ufe

33

OK Gehweg 119.03

1
(4)

Granitplatten mit
Natursteinpflaster

IV

119.41

III
Betonpflaster

11

11

Asphalt

118.30
119.25

422

78

2

119.10

119.09

119.08

119.09

125
3
Betonpflaster

11

MI 2 0,6

III

D III

MI 1 0,6

118.63

119.04

III

LdLdr.r.

79

Denkmal

D

11

GTGa

Betonpflaster

65

119.09

5

22

D

1

(P3)

119.11

22

11

118.91

119.14

1
(3)

118.44
119.10

119.02

119.43
119.04

119.44

P1

119.33
119.32

119.38
119.35

119.64 119.63

119.44

Betonpflaster

III

118.83

119.41
119.47

119.12

119.34
119.42

119.55

119.17

11

Natursteinpflaster

119.52

119.41
119.40

119.14

119.25
119.04

118.68

118.84
118.39

119.45

118.55

118.38
118.37
118.83
118.67

118.64
118.16

118.27
118.33
118.26

118.40

118.17

Betonpflaster

118.58

118.12
118.60

118.49

118.78

118.13

Natursteinpflaster

117.98
118.05
118.53
118.00

118.16
118.04
117.92
117.80
117.68

118.42
118.28
118.42
118.25
118.45

117.96
117.93

III

117.81

117.87 117.82

307
20

117.48

117.80

D 118.38

VS

117.61
117.59

118.05
117.68

117.47
117.58
117.57

P1

117.34

117.53
117.70

Natursteinpflaster

117.60

117.38

116.75
116.80 116.72

117.28
117.34 117.35

117.10
117.19
117.13

117.37

Planverfasser:

117.28

307
18

115.09
116.74
116.70
116.68

116.86
116.73
116.49
116.28

79a

Dr. Paatz und Partner GmbH

114.79

IV

114.77

114.53
114.53
114.64 114.58
114.40
114.59
114.81
Naturstein116.07
114.50
114.54 pflaster
115.44
115.88
114.46
114.51
114.46
115.65 115.22 114.72
115.01 114.60
114.50
114.56
114.47

III
113.72

113.61
113.55 113.08

(3)

112.94
112.89
112.69

Natursteinpflaster
111.05

112.55

22

1
(4)

1

und Stadterneuerung
Gerhard-Ellrodt-Str. 24, 04249 Leipzig
(3)
Tel.: 0341 4243246; Fax: 4243246
eMail: paatz.gmbh@t-online.de

112.58
114.49
112.28
112.74
114.25
112.47
114.07
112.26
112.65
113.88
112.62
113.89
113.52
112.27
113.71
113.35
113.18 112.86
113.03 112.80
112.16

112.19

111.04
111.66
111.39
111.21
111.36

111.74
111.70 111.49
111.47

110.74
111.20

(2)
(44)

(2)

117.68

1

119.44

119.48

a

119.47

11

119.46

119.45

GTG

119.47
119.46

11

119.40

22

119.39
119.25

11

119.27

119.28

419c

LdLdr.r.

119.29
119.09

5

67

IV
D 119.41

111.20

Planzeichenerklärung [entsprechend PlanZV]

(§ 6 BauNVO)

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 1

Teil B: Text
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DINVorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499,
während der Sprechzeiten eingesehen werden.
I.

Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 und 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]

1.

Planungsrechtliche Festsetzungen

1.1.

Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 1
[§ 9 Abs. 1 BauGB]

1.1.1.

Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts
anderes ergibt)
a) Wohngebäude,
b) Geschäfts- und Bürogebäude,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes
ergibt):
a) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]

1.1.2.

1.2.

Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 2
[§ 9 Abs. 1 BauGB]

1.2.1.

Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts
anderes ergibt):
a) Geschäfts- und Bürogebäude,
b) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes
ergibt):
a) Wohngebäude,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
Abweichend von 1.2.1 sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
- Apothekenwaren (freiverkäuflich)
- Back- und Konditoreiwaren
- Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
- Fleischwaren
- Getränke

1.2.2.

1.2.3.

10.10.2014

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 2

Nahrungs- und Genussmittel
Sanitätsartikel
Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen
Zeitungen und Zeitschriften
Zoologische Artikel, lebende Tiere
Sonstige zentrenrelevante Sortimente
- Bekleidung
- Bettwaren
- Bild- und Tonträger
- Bücher
- Camping- und Outdoorartikel
- Computer und Zubehör
- Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
- Fotoartikel
- Glas/Porzellan/Keramik
- Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/Wolle
- Haushaltswaren
- Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
- Hörgeräte
- Kinderwagen
- Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
- Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
- Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
- Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
- Musikinstrumente und Zubehör
- Optik, Augenoptik
- Papier, Büroartikel, Schreibwaren
- Schuhe
- Spielwaren
- Sportartikel/Sportgeräte
- Sportbekleidung
- Sportschuhe
- Telekommunikation und Zubehör
- Uhren, Schmuck
- Unterhaltungselektronik und Zubehör
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
-

1.2.4.

Abweichend von Nr. 1.2.3. kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen
werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte
mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m², die
a) als Fachgeschäft ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führen oder
b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugsbzw. Nahbereich dienen.
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]

1.2.5.

Nr. 1.2.3. gilt nicht für Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten
(„Werksverkauf“), wenn
a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der
Ver- und Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen einer im Teilbaugebiet MI 2 oder in dessen unmittelbarem Umfeld befindlichen Betriebsstätte stehen und
b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach Nr. 1.2.3. dienende Fläche der
Flächengröße der zugehörigen Betriebsstätte deutlich untergeordnet bleibt.
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]

10.10.2014

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 3

1.3.

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]

1.3.1

Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann.

1.3.2

Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen
für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.

1.4

Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109
sind an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend
dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden.
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung
größer oder gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie
2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.

1.5

Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]

1.5.1.

Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen in den Qualitäten Stammumfang 14-20 cm (9 Bäume) und 20-30 cm (21 Bäume), auf P2 Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2m mit Pflanzenware in der Qualität von 80-160 cm und P3
Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20-30 cm anzulegen. Dafür
sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwenden,
dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.

1.5.2.

Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung
von Pflanzenware in Qualitäten von 25-150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberbodenschicht von mindestens 1,0 m Mächtigkeit zu
überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5 m intensiv zu begrünen.

1.5.3.

Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindestens ein einheimischer,
standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20-25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m zu pflanzen. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche
von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen.

Hinweis: Für die Auswahl der Bäume wird auf Anhang 5 Pflanzempfehlung der Begründung
zum Bebauungsplan verwiesen.
2.

Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
Dachformen
Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für
Hauptbaukörper.

10.10.2014

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 4

II.

Hinweise
Altlasten
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer
65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich
nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit
Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren.
Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren.
Artenschutz
Zur Verhinderung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1
bis 3 BNatSchG sind im Rahmen der Baumfällarbeiten sowie der Abriss- und Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden artspezifische Vermeidungsmaßnahmen
erforderlich. Diese sind im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung entsprechend Kapitel 3.5.4 der Artenschutzrechtlichen Prüfung (Seecon Ingenieure GmbH,
29.04.14) umzusetzen.

10.10.2014

Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 400.1
„Zschochersche Straße/Erich-ZeignerAllee - nördlicher Teilbereich“
Stadtbezirk:

Südwest

Ortsteil:

Plagwitz

Übersichtskarte:
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches

Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Verfasser:

Dr. Paatz und Partner GmbH

Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung
Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig
Telefon: 0341 4243240; Telefax: 0341 4243246;
eMail: paatz.gmbh@t-online.de

10.10.14

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 2

INHALTSVERZEICHNIS
A.
1.
2.
3.
4.
B.
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.5.1
5.5.2
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.5.1
6.5.2
6.5.3
6.5.4
6.5.5
7.
7.1
7.1.1
7.1.2
7.1.2.1
7.1.2.2
7.1.2.3
7.1.2.4
7.1.2.5
7.1.3
7.2
7.2.1
7.2.2
7.2.3
7.2.4
7.2.5
8.
8.1
9.
9.1
9.2
9.3
C.
10.
11.
10.10.2014

EINLEITUNG..................................................................................................................................... 4
Lage und Größe des Plangebietes.................................................................................................... 4
Planungsanlass und -erfordernis....................................................................................................... 4
Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................... 4
Verfahrensdurchführung.................................................................................................................... 5
GRUNDLAGEN DER PLANUNG....................................................................................................... 6
Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes......................................................................6
Topografie.......................................................................................................................................... 6
Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen......................................................................6
Vorhandene Wohnbevölkerung.......................................................................................................... 7
Soziale Infrastruktur........................................................................................................................... 8
Technische Infrastruktur..................................................................................................................... 8
Verkehrsinfrastruktur......................................................................................................................... 8
Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................................ 9
Planungsrechtliche Grundlagen......................................................................................................... 9
Ziele der Raumordnung..................................................................................................................... 9
Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 10
Landschaftsplan............................................................................................................................... 10
Zulässigkeit von Bauvorhaben......................................................................................................... 11
Sonstige Planungen......................................................................................................................... 11
Integriertes Stadtentwicklungskonzept............................................................................................. 11
Stadtentwicklungsplan Zentren........................................................................................................ 11
Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung...........................................................12
Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen..............................................................................13
Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum....................................................................13
Umweltbelange................................................................................................................................ 14
Einleitung......................................................................................................................................... 14
Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes......................................................................14
Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.....................................................................15
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG......................................................................15
Landschaftsplan............................................................................................................................... 15
Grünordnungsplan........................................................................................................................... 16
Eingriffsregelung.............................................................................................................................. 16
Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes.......................................................16
Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange................16
Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 18
Boden / Altlasten.............................................................................................................................. 18
Pflanzen........................................................................................................................................... 18
Tiere................................................................................................................................................ 19
Menschen........................................................................................................................................ 20
Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen...................................21
Ergebnisse der Beteiligungen.......................................................................................................... 21
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB .........................................................21
Städtebauliches Konzept................................................................................................................. 22
Bebauung........................................................................................................................................ 22
Erschließung.................................................................................................................................... 23
Grünordnerisches Konzept.............................................................................................................. 23
INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES............................................................................................ 24
Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches...................................................................................24
Baugebiete MI 1 und MI 2................................................................................................................ 24

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 3

11.1
11.1.1
11.1.2
11.2
11.3
11.4
11.4.1
11.4.2
11.5
11.6
11.7
11.8
11.8.1
12.
12.1
13.
13.1
14.
15.
15.1
D.
16.
17.
18.

Art der baulichen Nutzung................................................................................................................ 24
Teilbaugebiet MI 1............................................................................................................................ 25
Teilbaugebiet MI 2............................................................................................................................ 25
Maß der baulichen Nutzung............................................................................................................. 27
Überbaubare Grundstücksflächen................................................................................................... 27
Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze......................................................................................28
Nebenanlagen................................................................................................................................. 28
Stellplätze........................................................................................................................................ 28
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft........28
Flächen für Gemeinschaftsanlagen................................................................................................. 29
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen..................................................................................29
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen.........................................30
Pflanzempfehlungen (Anhang 5 der Begründung)...........................................................................31
Örtliche Bauvorschriften................................................................................................................... 32
Dachformen und -neigungen........................................................................................................... 32
Verkehrsflächen............................................................................................................................... 32
Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung.............................................................32
Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind......................................................................................32
Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen Festsetzungen.....33
Regelungen für den Denkmalschutz................................................................................................ 33
STÄDTEBAULICHE KALKULATION............................................................................................... 33
Flächenbilanz des Plangebietes...................................................................................................... 33
Bodenordnung................................................................................................................................. 33
Kosten............................................................................................................................................. 34

Anhang:

Anhang 1:
Anhang 2:
Anhang 3:
Anhang 4:
Anhang 5:

10.10.2014

Biotopkartierung
Bestandsliste der Gehölze
Ermittlung Ersatzpflanzungen
Gestaltungskonzept
Pflanzempfehlung

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Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 4

A.

EINLEITUNG

1.

Lage und Größe des Plangebietes

Das zu beplanende Gebiet befindet sich in den Ortsteilen Plagwitz und Kleinzschocher des Leipziger Stadtbezirkes Südwest und umfasst das zu großen Teilen seit längerem brachliegende Gelände der früheren Naumann’schen Brauerei. Es wird umgrenzt
•

im Norden durch die südlichen Liegenschaftsgrenzen der an der Südseite der Eduardstraße
und an der Westseite der Erich-Zeigner-Allee befindlichen Grundstücke.

•

im Osten durch die Erich-Zeigner-Allee.

•

im Süden durch die südliche Grenze des öffentlichen Weges (Flurstück 307/18, Gemarkung
Kleinzschocher), der die Zschochersche Straße mit der Erich-Zeigner-Allee verbindet.

•

Im Westen durch die östliche Seite der Zschocherschen Straße.

Die räumliche Lage des ca. 2,5 ha großen Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. der Planzeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann
Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden.
2.

Planungsanlass und -erfordernis

Anlass für dieses Planverfahren ist eine Bauvoranfrage der HAUS & CAPITAL Wirtschafts- und Finanzierungsberatungs GmbH mit Sitz in Wiesbaden zur Errichtung einer Wohnanlage auf dem
Gelände der ehemaligen Naumann'schen Brauerei für vorrangig potentielle Eigennutzer, die sich
größere, auch familienfreundliche und altengerechte Wohnungen mit direkt angrenzendem Grün
im urbanen Kontext wünschen.
Obwohl Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils kann für das Plangebiet eine
Baugenehmigung nach § 34 BauGB ggf. nur für Teilbereiche erteilt werden. Ein verbindlicher Zulässigkeitsrahmen gemäß § 34 BauGB lässt sich vor allem für die straßennahen Bereiche der
Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee ableiten. Damit ist aber eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Rahmen dieses Bauplanungsrechtes insbesondere für den flächenmäßig größeren zentralen Bereich nicht gewährleistet, da dort eine eindeutige Vorprägung für die Bebauung und Erschließung entsprechend den Beurteilungskriterien des § 34 BauGB nicht vorliegt.
Daraus resultiert das Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Gesamtvorhaben, mit dem dessen Genehmigungsfähigkeit sichergestellt werden soll.
3.

Ziele und Zwecke der Planung

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen u.a. folgende Planungsziele erreicht werden:
•

Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Wohnbebauung
und Gewährleistung einer aus städtebaulicher und funktionaler Sicht geordneten Entwicklung
des Plangebietes. Schwerpunkte sind hierbei die noch vorhandenen und für die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägenden denkmalgeschützten Gebäude und Gebäudeteile1.

•

Beitrag zur städtebaulichen Neuordnung des Standortes der früheren Naumann'schen Brauerei.

•

Planungssicherheit für die Entwicklung der ehemals bebauten und seit mehreren Jahren brach
gefallenen Fläche im Plangebiet zur überwiegend wohnungswirtschaftlichen Nutzung im Sinne
§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB bei Beachtung der Belange des Denkmalschutzes, bestehender
Nutzungen und gebietsübergreifender Zielkonzepte.

1

Siehe hierzu Kap. 5.2.

10.10.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 5

•

Klärung und Festsetzung der Nutzungsmöglichkeiten bezüglich Wohnen. Schwerpunkt ist hier
die Sicherung einer umweltverträglichen Wohnnutzung im Nebeneinander mit einem bestehenden und zum Plangebiet gehörenden Lebensmittelmarkt sowie einem unmittelbar südlich
der Wohnanlage geplanten Kindergarten und den angrenzenden gewerblichen Nutzungen einschließlich der Verkehrslärmvorbelastung.

•

Standortentwicklung bzw. Steuerung unter Berücksichtigung Stadtentwicklungs- und Rahmenpläne (Stadtentwicklungspläne Zentren, Wohnungsbau und Stadterneuerung, Gewerbliche
Bauflächen sowie KSP West).

•

Planungsrechtliche Sicherung der verkehrlichen sowie medientechnischen Erschließung.

•

Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes. Schwerpunkt ist hier die Prüfung, inwieweit eine Umweltprüfung durchzuführen ist und welche weiteren Fachgutachten, z.B. zur
Grünordnung, zum Baumbestand und Arten- sowie Immissionsschutz und zur Altlastensituation als Abwägungsmaterialien notwendig sind.

•

Einflussnahme auf die städtebauliche Gestaltung der geplanten Neubebauung.

4.

Verfahrensdurchführung

Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt2:
Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. RBV-1316/12,
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21.07.2012

18.07.12

Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren
Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB
a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie
b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit,
erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses

21.07.12

Nachstehende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen:
•

Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB)
Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt:
○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, mit dem innerstädtische brachliegende, ehemals gewerblich genutzte Flächen einer neuen Nutzung als Mischgebiet mit neuen Erschließungsanlagen zugeführt werden sollen. Näheres siehe Kap. 5.
○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Schaffung von das Wohnen nicht wesentlich
störenden Arbeitsplätzen und für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen. Näheres siehe Kap. 9.
○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Näheres siehe Kap. 7.1.
○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1.
○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1.

•

Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB

2

Wird entsprechend dem Verfahrensverlauf ergänzt.

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Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger
öffentlicher Belange (TöB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2
Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
B.

GRUNDLAGEN DER PLANUNG

5.

Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes

5.1

Topografie

Das Plangebiet weist ein beachtliches Gefälle zwischen der Zschocherschen Straße (ca. 119 m
NHN) und der Erich-Zeigner-Allee (rd. 111 m NHN) auf. Der Abstand zwischen beiden Extremwerten beträgt etwa 170 m. Damit ist ein durchschnittliches Gefälle zur Erich-Zeigner-Allee von ca.
5% zu verzeichnen, wobei aber die Neigung der letzten ca. 55 m bis zu dieser Straße nahezu 11%
beträgt.
Auf dem gesamten ehemaligen Industriegelände muss mit unterirdischen Resten der früheren Bebauung sowie mit Abbruchmassen verfüllten Kellern etc. gerechnet werden. Die intensive Bebauung und gewerbliche Nutzung seit über 100 Jahren hat die natürlich anstehende Bodengesellschaft sehr stark verändert, so dass heute sie kaum noch anzutreffen ist3.
5.2

Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen

Das Plangebiet stellt sich gegenwärtig wie seine Umgebung durch eine heterogene Bau- und Nutzungsstruktur dar, wobei die Nutzung am Standort neben der jetzt als Bürogebäude eingerichteten
ehemaligen Fabrikantenvilla des Brauereibesitzers im nordöstlichen Areal aus einem auf der südwestlichen Teilfläche der Brauerei an der Zschocherschen Straße errichteten Lebensmittelmarkt
mit Parkplatz besteht.
Die ehemalige Brauerei gehörte zu den Gründungsorten industrieller und gewerblicher Produktionen in Plagwitz und Kleinzschocher Nord. Das Gelände wurde bereits ab 1857 zu Zwecken des
Bierbrauens erschlossen, bebaut und im Verlauf der Jahrzehnte baulich und funktional ständig erweitert. Bis Mitte der 80-iger Jahre ist am Standort noch Bier gebraut worden. Noch vorhandene
denkmalgeschützte Reste jener Gebäude und Gebäudeteile sind mit ihrer funktionellen und architektonischen Gestaltung Zeitzeugen des jeweils vorherrschenden Architekturstils.
Es handelt sich um
•

das Sudhaus an der Zschocherschen Straße.
Es wurde einschließlich der technischen Einrichtungen von den Leipziger Architekten und
Bauingenieuren Hanner und Hering entworfen und 1928 zum 100-jährigen Jubiläum der
Brauerei als markanter roter Klinkerbau mit hohen Fenstern zur Zschocherschen Straße errichtet. Davon steht noch ein seit Jahren leerstehender Restbaukörper, der nicht abgebrochen
wurde wie seine zugehörigen Gebäudeteile.

die Kelleranlage, sogenannter „Eiskeller“ einschließlich dem mehrgeschossigen Gebäudetrakt an der Erich-Zeigner-Allee
Erste Teile der Anlage zur Einlagerung und Kühlung der Biere entstanden bereits 1857/1858.
Sie sind in dieser räumlichen Ausdehnung und baulich architektonischen Fassadengestaltung
an der Erich-Zeigner-Allee in Leipzig kaum noch anzutreffen und deshalb in ihrer gewissen
Einzigartigkeit erhaltenswert. Besonderes Merkmal des ebenfalls leerstehenden Bauwerkes ist
seine nahezu vollständige Eingrabung in das Gelände.
Zwei weitere ungenutzte Nebengebäude der ehemaligen Brauerei an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze unmittelbar westlich der früheren Fabrikantenvilla und südlich des Eiskellers weisen
•

3

Gemäß Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund,
Grundbau und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.:
0341 - 944260.

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keine Denkmaleigenschaften auf. Ihre Integration in die geplante Wohnanlage scheidet wegen der
dafür nicht vorhandenen Gebrauchseigenschaften und des schlechten Bauzustandes aus.
Die Flächen um den Gebäudebestand sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als
Verkehrs- und Freiflächen innerhalb der Brauerei genutzt wurden. Auch wenn sich auf diesen
überwiegend betonierten Flächen über die Jahre eine wiesenartige Ruderalflur auf einer meist
dünnen Humusschicht ausgebildet hat, ist der Standort als fast vollständig versiegelt anzusehen,
wozu auch der neue Lebensmittelmarkt mit seiner verkehrlichen Erschließung beiträgt.
Nur ca. 2.000 m² im Nordosten einschließlich dem Grundstück der Fabrikantenvilla und ein etwa
500 m² großes Areal im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee gelten als nicht versiegelt.
5.3

Vorhandene Wohnbevölkerung

Abgesehen vom Besitzer der früheren Brauerei hat es im Plangebiet in den letzten rd. 150 Jahren
keine Wohnbevölkerung gegeben. Insoweit leitet der Bebauungsplan mit der vorgesehenen zulässigen Art der Nutzung (Baugebietskategorie) als Mischgebiet bei Einbeziehung des entstandenen
Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen Straße und der gewerblich genutzten Villa an der
Erich-Zeigner-Allee eine vollkommen neue städtebauliche Entwicklung für den Standort ein, die für
den früher industriell geprägten Ortsteil Plagwitz aber nicht untypisch ist.
Die nach 1990 betriebene Deindustrialisierung des Standortes industrieller und gewerblicher Produktionsbetriebe leitete eine tiefgreifende Umstrukturierung ein. Sie ist gekennzeichnet durch eine
funktionale Durchmischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen. Die
Weiterentwicklung dieser urbanen Mischung stellt ein beachtliches Potential für Plagwitz dar, in
deren Folge der Ortsteil bis 2011 Einwohnergewinne von mindestens 12 % (Leipzig: +4,7 %) verzeichnete.
Eine Größenordnung, die nur wenige der anderen Ortsteile erreichten 4. Sie ist nicht nur auf Zuwanderungsgewinne zurückzuführen. Auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung stellt sich für
den Ortsteil positiv dar. So weisen die Geburten in Plagwitz im Jahr 2011 einen Überschuss von
rd. 0,18 % (Leipzig: -0,2 %) gegenüber den Sterbefällen auf.
Leipzig ist – wie andere deutsche Städte auch – durch eine Alterung der Bevölkerung gekennzeichnet. 2011 lag der Altersdurchschnitt der Stadt bei 43,9 Jahre. In Plagwitz liegt er mit 38 Jahre
bis unter 42 Jahre leicht darunter.
Bezüglich der Entwicklung des Durchschnittsalters im Verhältnis zur Entwicklung der Bevölkerung
von 2001 gegenüber 2011 gehört Plagwitz zu den wachsenden und sich verjüngenden Ortsteilen.
Das zeigt auch der Anteil der 65-Jährigen und Älteren an der Bevölkerung zum Stichtag
31.12.2011. Er liegt im Ortsteil unter 15 % und damit deutlich unter dem der Gesamtstadt (23,4
%).
Hinsichtlich des Anteils der Arbeitslosen an den 15- bis 65-Jährigen im Jahr 2011 werden für Plagwitz 8 % bis unter 12 % ausgewiesen. Das entspricht in etwa dem Niveau der Stadt (8,8 %). Insgesamt 18,3 % der unter 65-jährigen Leipziger Einwohner bezogen 2011 Leistungen aus den sozialen Mindestsicherungssystemen. In Plagwitz bewegt sich dieser Anteil zwischen 10 % bis unter
20 % und damit ebenfalls auf dem Niveau der Stadt.
Zusammenfassend kann aus diesen Angaben geschlossen werden, dass im Umfeld des Plangebietes eine heterogene Bevölkerung mit einem unter dem der Stadt Leipzig liegenden Altersdurchschnitt wohnt. Als Folge der urbanen Mischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen wird auch die soziale Durchmischung befördert. Dieser für Plagwitz angestrebten
städtebaulichen und sozialen Entwicklung steht die Zielstellung des Bebauungsplanes nicht entgegen.

4

Sozialreport Leipzig 2012, Mai 2013. Auch für die nachfolgenden Angaben im Kap. 5.3 wurde diese Quelle ausge wertet.

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5.4

Soziale Infrastruktur

Südlich des Plangebietes in ca. 800 m Entfernung (eine Straßenbahnhaltestelle) befindet sich die
Schule am Adler, die sowohl eine Grund- als auch Oberschule beherbergt. Alternativ kann auch
die Erich-Zeigner-Grundschule in der gleichnamigen Allee besucht werden. Zu ihr ist ein Weg von
ca. 700 m in nördliche Richtung zurück zu legen oder eine Haltestelle mit der Straßenbahn zu fahren. Die Johannes-Kepler-Schule als nächstgelegenes Gymnasium befindet sich in der Dieskaustraße in ca. 2 km Entfernung (drei Haltestellen mit der Straßenbahn in südliche Richtung).
Eine südlich gelegene Kindertagesstätte in der Erich-Zeigner-Allee ist in ca. 330 m zu erreichen.
Neben den Sporthallen an den Schulstandorten bietet südlich des Plangebietes, ca. 1 km entfernt,
eine Schwimmhalle an der Antonienstraße weitere Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten.
Als ausgewählte kulturelle Einrichtungen befinden sich in jeweils ca. 1000 m Entfernung südlich
und nördlich des Plangebietes Kinos an der Karl-Heine-Straße („Lindenfels“) bzw. Antonienstraße
(„Schauburg“), die auch als Programmkinos fungieren. Ca. 1.200 m nördlich entfernt vom künftigen Wohnstandort an der Zschocherschen Straße befindet sich die Stadtteilbibliothek. Nicht weit
von dieser können die Aufführungen der „Musikalischen Komödie“ besucht werden, die neben der
Oper das zweite Musiktheater der Stadt ist.
5.5

Technische Infrastruktur

5.5.1

Verkehrsinfrastruktur

Straßenverkehr - MIV
Im Westen erfolgt die Anbindung des Plangebietes an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende
Zschochersche Straße (Hauptverkehrsstraße). Die östliche Anbindung der künftigen Wohnanlage
ist an der ebenfalls in Nord-Süd-Richtung verlaufende Erich-Zeigner-Allee gesichert.
Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee verbinden den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit den Stadtteilen und dem Stadtumland im Westen und Südwesten.
Im Plangebiet selbst soll der motorisierte Individualverkehr über die genannten Straßenanbindungen in unterirdischen Parkdecks gebündelt werden. Oberirdisch wird deshalb innerhalb des Areals
der Wohnanlage kein weiterer motorisierter Individualverkehr stattfinden.
Öffentlicher Personennahverkehr
Im Straßenraum der Zschochersche Straße befinden sich Gleisanlagen der Straßenbahn mit Haltestellen unmittelbar am Vorhabengebiet. Sie werden zurzeit durch eine Straßenbahnlinie bedient.
Damit ist langfristig eine sehr gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die westlichen
Stadtteile gewährleistet.
Fußgänger- und Radverkehr
Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee sind für den Fußgängerverkehr durch eigene
Gehwege gut nutzbar. Dagegen existieren für Radfahrer in beiden Verkehrswegen keine eigene
Fahrradwege. Auch markierte Radfahrstreifen sind nicht vorhanden.
Obwohl an der Südgrenze ein öffentlicher Gehweg (Flurstück 307/18, Gem. Kleinzschocher) besteht ist das Plangebiet, bedingt durch dessen starkes Gefälle und die Treppenstufen nahe der
Erich-Zeigner-Allee, für Fußgänger mit Behinderungen, Kinderwagen und Rollstuhlfahrer nur eingeschränkt bzw. nicht passierbar. Die barrierefreie Ausführung des rd. 180 m langen und einen
Höhenunterschied von rd. 8 m aufweisenden Weges ist nur mit einer durchschnittlichen Neigung
seiner Gradiente von rd. 4,5 % gegeben.
Für Körperbehinderte, die ihren Rollstuhl selbst manuell fortbewegen, eine anstrengende Topografie. Ein solches Gefälle wäre auch für Radfahrer in Richtung Erich-Zeigner-Allee gefährlich, zumal
der Radweg nicht eben auslaufen, sondern auf dem Fußweg bzw. der Fahrbahn der Erich- Z-

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eigner-Allee enden würde. Deshalb ist die Zweckbestimmung der Verkehrsfläche ausschließlich
als Gehweg festgesetzt worden.
Für die geplante ca. 80 m lange Feuerwehrzufahrt von der Erich-Zeigner-Allee im Zuge dieses
Gehweges wird dieser mit einer durchschnittlichen Steigung von 5 % neu gestaltet. Daraus resultiert eine Treppenanlage am westlichen Ende der Zufahrt, die den durch die 5 %-Steigung entstehenden Geländesprung von ca. 3 m zum Niveau des westlichen Teiles des Gehweges überwindet.
Die Treppenanlage erhält seitliche Rampen, um insbesondere Kinderwagen schiebend über den
Höhenunterschied zu bringen.
Als Alternative zu diesem öffentlichen Gehweg bietet sich für Fußgänger die ausschließlich fußläufige Erschließung der Wohnanlage an, die mit ihrem vorgesehenen Wegekreuz zudem eine gute
Orientierung ermöglicht.
Ruhender Verkehr
Das Plangebiet liegt weitgehend brach, so dass aus ihm selbst gegenwärtig kein Stellplatzbedarf
resultiert. Der in ihm schon existierende Lebensmittelmarkt ist mit Stellplätzen in großer Zahl ausgestattet, jedoch nur für die Kunden. Unabhängig davon werden die im Rahmen der Entwicklung
der Wohnanlage entstehenden Bedarfe in zwei Tiefgaragen gedeckt, so dass grundsätzlich keine
maßgebliche zusätzliche Belastung für die angrenzenden Straßenräume zu erwarten ist.
Da das Stellplatzangebot der Erich-Zeigner-Allee ohnehin beschränkt und im Wesentlichen durch
die Anwohner und vorhandenen Nutzungen ausgelastet ist, wird für Post- und Paketfahrzeuge sowie Taxen etc. eine Kurzzeit-Parkfläche im Plangebiet an der Erich-Zeigner-Allee eingerichtet.
5.5.2

Ver- und Entsorgungsanlagen

Im Plangebiet ist über 100 Jahren lang im mehrschichtigen Betrieb Bier gebraut worden. Deshalb
ist das Areal mit allen gängigen Medien (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation)
entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee erschlossen. Somit kann zur Verund Entsorgung des Plangebietes auf diese bestehenden Netzstrukturen zurückgegriffen werden.
Die Hausmüllentsorgung des Standortes wird entsprechend den technischen Anforderungen der
Stadtreinigung Leipzig GmbH gesichert indem zur Vermeidung der Einfahrt des Müllfahrzeuges in
die Tiefgarage, bzw. die oberirdischen Freianlagen die Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung
auf einer Bereitstellfläche an der Zschocherschen Straße positioniert werden.
6.

Planungsrechtliche Grundlagen

6.1

Ziele der Raumordnung

Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP Sachsen 2013), verbindlich seit dem 31.08.2013,
ist die Stadt Leipzig innerhalb der Europäischen Metropolregion „Sachsendreieck“ als Zentraler
Ort und Oberzentrum dargestellt. In dieser Funktion ist Leipzig ebenfalls Versorgungs- und Siedlungsschwerpunkt der Region Westsachsen.
Bezogen auf das Plangebiet sind im LEP keine konkreten Vorgaben enthalten.
Zum Thema Stadtumbau werden folgende Ziele und Grundsätze formuliert:
Z 2.2.1.7 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind
zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die
Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische
Funktion zukommt.
G 2.2.2.3 Beim Umbau in Städten und Dörfern soll der Rückbau von außen nach innen und ent lang von Gewässerläufen erfolgen. Das Auseinanderbrechen des Siedlungsgefüges
soll durch die vorrangige Nutzung städtebaulich integrierter Lagen verhindert werden.
10.10.2014

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Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
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Im Regionalplan Westsachsen 2008 (RPlWS 2008), verbindlich seit 25.07.2008 sind die Grundsätze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsplanes Sachsen regionsspezifisch räumlich und sachlich ausgeformt. Er stellt somit den verbindlichen Rahmen für die
räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen, insbesondere in den Bereichen der
Ökologie, der Wirtschaft, der Siedlung und der Infrastruktur dar.
Aussagen für das Plangebiet selbst sind nicht enthalten.
Es werden folgende Ziele formuliert:
Z 5.1.2 Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten angepasste bauliche Dichte anzustreben.
Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung
und der Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden.
Z 5.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Gebäude und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen zur Daseinsvorsorge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden.
Die Planung entspricht damit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung des Freistaates
Sachsen.
6.2

Flächennutzungsplan

Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig (Bekanntmachung der Genehmigung am
15.04.1995) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt. An diesem Ziel der städtebaulichen Entwicklung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes zukünftig nur noch bedingt festgehalten. Die von der Ratsversammlung der Stadt Leipzig am 21.05.2014 festgestellte
Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes (Flächennutzungsplan - Fortschreibung)5
stellt für den ehemals gewerblich genutzten nördlichen Teil zwischen der Zschocherschen Straße
und der Erich-Zeigner-Allee eine gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt in der gewerblichen Baufläche.
Der Entwurf des Bebauungsplanes integriert diese Fläche als Teilbaugebiet MI 2 (gegenwärtig Lebensmittelmarkt) in das in seinem Geltungsbereich vorgesehene Mischgebiet mit der Festsetzung,
dass die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Wohngebäude dort nicht zulässig sind. Das Areal
wird zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung des das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorbehalten6. Das qualitativ gleichrangige Verhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe ist die Grundvoraussetzung für die Festsetzung eines Mischgebietes.
Mit dieser Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten
Sicherung der gewerblichen Nutzung im Abschnitt südlich der Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes sinngemäß entsprochen.
6.3

Landschaftsplan

Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlossener
flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13) erarbeitet, dessen Inhalte für die Beurteilung
der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen sind.
Für das Plangebiet enthält der Landschaftsplan u. a. die Planungsziele des teilräumlichen Leitbildes 12 - Industrie- und Gewerbestandorte; u. a. speziell zu Freiraum und Grünsystem, Stadtklima
und Wegenetz für Alltag und Freizeit sowie Biotopverbund.
5
6

Feststellungsbeschluss Nr. RBV-2078/14.
Siehe hierzu auch Kap. 11.

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6.4

Zulässigkeit von Bauvorhaben

Der Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“
befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 325 „Zschochersche
Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“. Dieser einfache Bebauungsplan im Sinne des § 9 Abs.2a
BauGB regelt ausschließlich die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen hinsichtlich der Art der
Nutzung. Alle weiteren Belange der Zulässigkeit von Vorhaben richten sich im Übrigen nach § 34
BauGB.
Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 Bestandteil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist, besteht grundsätzlich Baurecht gemäß § 34 BauGB. Städtebauliche Einfügungsmaßstäbe und eine gesicherte Erschließung lassen sich aber gegenwärtig nur zweifelsfrei
für die straßenbegleitenden Bereiche entlang der Zschocherschen Straße und Erich-Zeigner-Allee
ableiten.
Das Gebiet ist durch eine maximal IV-V - geschossige straßenbegleitende Wohnbebauung sowie
die mehrgeschossigen Gewerbebauten in den angrenzenden Straßen geprägt. Aber auch der
Blockinnenbereich ist bereits durch vorhandenen Bebauungen vorgeprägt. Infolgedessen konnte
u.a. auch die Baugenehmigung zur Errichtung des Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen
Straße erteilt werden.
Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes entspricht aufgrund der vorhandenen Nutzungsarten keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung.
6.5

Sonstige Planungen

6.5.1

Integriertes Stadtentwicklungskonzept

Das 2011 fortgeschriebene Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) vom Stadtrat mit Beschl.-Nr. RBV -1595/09 am 20.05.2009 beschlossen worden. Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung
sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und
stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung.
Ein wesentliches Ziel ist die Fortsetzung der Stabilisierung des Wohnungsmarktes durch bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsangebotes, punktuellen Rückbau, Eigentumsbildung und
Umfeldaufwertung.
Der Bebauungsplan, der zu wesentlichen Teilen die Entwicklung des Standortes für Wohnen, Eigentumsbildung und die Umfeldaufwertung zum Ziel hat, entspricht somit den Zielen des SEKo.
6.5.2

Stadtentwicklungsplan Zentren

Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche 7. Damit
liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt
enthält.
Das wird bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt (§ 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB).
Das Plangebiet des Bebauungsplanes liegt außerhalb der im STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig. Für diesen verbindlichen Bauleitplan relevante zentrale Versorgungsbereiche sind:

7 Beschlossen von der Ratsversammlung am 18.03.2009 (Beschluss Nr. RBV-3595/09, Beschluss Nr. RBV-1253/12
vom 20.06.2012 zur Fortschreibung und Aktualisierung des STEP Zentren - Ziele und Inhalte).
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•

Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz an der Zschocherschen Straße und der Karl-HeineStraße,

•

Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler in Kleinzschocher an der Zschocherschen Straße,
der Dieskaustraße und der Antonienstraße sowie

•

Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße in Schleußig.

Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Zentrenstruktur enthält der STEP u.a. die folgenden für
den Bebauungsplan relevanten Aussagen:
•

Für das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz besteht Vorrang wegen seiner wichtigen Bedeutung als multifunktionaler Mittelpunkt in einem durch besondere Entwicklungspotenziale
und hohe Lagegunst geprägten Stadtraum. Durch die Nutzung von Potenzialen für die weitere
Ergänzung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes soll wesentlich zur weiteren Belebung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Zschocherschen Straße beigetragen werden.
Zur Sicherung der Entwicklungschancen des Einzelhandels im Zentrum bedarf es konsequenter Restriktionen gegenüber der weit fortgeschrittenen Discounteransiedlung vor allem im südlich angrenzenden Gewerbegebiet.

•

Für das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler besteht Stabilisierungsbedarf wegen
struktureller Schwächen und der Konkurrenz dezentraler Einzelhandelsstandorte im Ortsteil.
Zur Verbesserung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsangebots ist eine Verminderung des Konkurrenzdrucks seitens dezentraler Einzelhandelsstandorte vor allem im Gewerbegebiet erforderlich.

•

Das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße weist noch nicht das für die hohe
Nachfrage angemessene Einzelhandelsangebot auf. Bei der weiteren Entwicklung des Zentrums ist der Erhalt und die Stärkung der bereits qualitätvollen kleinteiligen Angebotsstruktur
an der urban geprägten Könneritzstraße als maßgebliches Ziel zu beachten

Der Bebauungsplan entspricht den genannten Aussagen. Durch die Übernahme der zugehörigen
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 325 verhindert der Bebauungsplan die Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen in seinem Plangebiet - und damit außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche. Somit trägt er zum Schutz und zur Stabilisierung der
aufgeführten zentralen Versorgungsbereiche bei.
6.5.3

Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung

Der STEP W+S (RB III-432/00 vom 18.10.2000) legt die mit Priorität zu entwickelnden Standorte
sowohl des Wohnungsneubaus als auch der Stadterneuerung in jeweils entsprechenden Teilplänen fest und verortet die erhaltungs- bzw. umbauorientierten Ansätze der Bestandsentwicklung.
Für den Neubau von Wohnungen liefert der Teilplan (TP) Wohnungsbau die analytischen Grundlagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus
sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab.
Die grundlegenden Aussagen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und des Wohnungspolitischen Konzeptes für die Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen wurden mit der Neufassung des TP Wohnungsbau konkretisiert. Der TP Wohnungsbau ist im April 2011 von der Leipziger Ratsversammlung (RBV-771/2011) beschlossen worden. Eine der gesamtstädtischen Kernaussagen ist, dass der Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) auf den Planungsraum der
Inneren Stadt und den dort aus städtebaulichen Gründen notwendigen Umfang zu begrenzen ist.
Im STEP W+S ist für das Plangebiet keine Entwicklung von Wohnbebauung vorgesehen, weil es
zu einem dominierenden gewerblich-industriellen Baubestand gehört. Der Bereich an der Kreuzung von Zschocherscher und Naumburger Straße wurde im STEP W+S als Umstrukturierungsgebiet eingestuft. Für diesen den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 400.1 berührenden
Standort wird im STEP W+S als Zielaussage das Erfordernis einer langfristigen Strukturveränderung prognostiziert, deren Entwicklung noch offen sei.
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Durch die in den letzten Jahren gestiegene und auch weiter prognostizierte starke Nachfrage nach
zusätzlichem Wohnraum und die städtebauliche Einbindung in ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier wird die mit dem Bebauungsplan angestrebte Strukturveränderung als
stadtentwicklungsplanerisch vertretbar eingeschätzt, auch wenn der STEP W+S zum Beschlusszeitraum 2011 noch räumlich einschränkende Aussagen zum Geschosswohnungsbau enthält.
Durch die Ziele und Inhalte des Bebauungsplans wird die Strukturveränderung im Sinne der Entwicklung der Wohnfunktion unter Beibehaltung nicht-störender gewerblicher Nutzungen für das
Wohnen eingeleitet. Hierbei soll aber die gewerbliche Nutzung im südlich angrenzenden Bereich
bis zur Limburger Straße nicht in Frage gestellt werden, was u.a. die Vermeidung von Immissionskonflikten erfordert.
Das betrifft auch den Umgang mit der Lärmbelastung an der Zschocherschen Straße sowie an der
Erich-Zeigner-Allee, die teilweise die zulässigen Orientierungswerte für Mischgebiete überschreitet.
6.5.4

Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen

Der STEP Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der Stadt Leipzig für die Entwicklung der „Gewerblichen Bauflächen“ im Stadtgebiet. Er wurde 1999 vom Stadtrat beschlossen
und 2005 fortgeschrieben (Beschlussnummer RBV 330/05). Vorrangiges Ziel des STEP ist es, mit
einem quantitativ ausreichenden und qualitativ differenzierten Angebot an Gewerbeflächen, den
Wirtschaftsstandort Leipzig zu stärken.
Das Plangebiet gehört zum STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“, das geprägt ist durch eine hohe
bauliche Dichte mit z.T. imageprägenden Gewerbebauten.
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird der Sicherung und Entwicklung von Bestandsgebieten eine
hohe Priorität innerhalb der angestrebten Entwicklung der Stadt eingeräumt. Der Schwerpunkt soll
dabei auf der Revitalisierung brachliegender - vor allem industriell nutzbarer Standorte liegen, um
den Freiflächenverbrauch zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur effizient auszunutzen.
Als besonders geeignet werden dabei Gewerbebrachen angesehen, die über eine gute infrastrukturelle Anbindung verfügen und geringe Nutzungskonflikte mit Nachbarnutzungen erwarten lassen.
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird das Gebiet und damit auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 in die Zielkategorie „Revitalisierung“ eingestuft. Sie enthält diejenigen
Bestandsgebiete, deren gewerbliche Nutzung im Sinne des STEP dauerhaft gesichert werden soll.
Indirekt entsprechen die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 den Zielen des STEP
Gewerbliche Bauflächen indem eine städtebauliche Revitalisierung des Bestandsgebietes beabsichtigt ist. Jedoch nicht als ausschließliches Gewerbegebiet, sondern für eine gemischte Nutzung. Mit dieser ist aber eine qualitativ gleichwertige Ansiedlung von das Wohnen nicht wesentlich
störendem Gewerbe untrennbar verbunden, so dass auch hier in gewissem Grade dem STEP Gewerbliche Bauflächen entsprochen wird.
Der Bebauungsplan folgt mit seiner Planungsabsicht den für seinen Geltungsbereich aktuelleren
Intentionen der Flächennutzungsplan-Fortschreibung. Es ist absehbar, dass der STEP Gewerbliche Bauflächen nach fast zehn Jahren auch punktuelle Anpassungen an die in dieser Zeit eingetretenen Entwicklungen benötigt.
6.5.5

Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum

Aufgrund der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 ist dieser Stadtentwicklungsplan
hier nicht relevant. Seine Belange werden nicht berührt.

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7.

Umweltbelange

7.1

Einleitung

Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit
folgenden Ergebnissen geprüft:
•

Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Die nach dem Bebauungsplan
maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt ca. 19.245 m².

•

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes). Im Umfeld des vorgesehenen Plangebietes befinden sich keine Gebiete, deren Erhaltungsziele und Schutzzwecke durch das Vorhaben gefährdet werden könnten.
Es existieren keine Hinweise bzw. Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beeinträchtigung
der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB. Daher sind Beeinträchtigungen der oben genannten Schutzgüter nicht zu erwarten8.

Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes
auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begründung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen:
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan
voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen
wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen muss.
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3).
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad.
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap.
7.2).
e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich.
7.1.1

Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes

Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen werden festgesetzt:
•
•
•
•
•

8

Begrenzung der Versieglung auf maximal 19.245 m² durch exakt den geplanten Baukörpern
angepasste Baulinien,
Begrünung von mindestens 20 % der nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einheimischen, standortgerechten Gehölzen,
Versickerungsfähige Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken,
Passive Schallschutzmaßnahmen zur Minimierung der Schallexposition menschlicher Wohnund Aufenthaltsbereiche,
Günordnerische Festsetzungen für eine gute Aufenthalts- und Spielqualität der Freibereiche

Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 11.09.2013

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7.1.2

Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes

Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes genannt. Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten wie (z.B. Altlasten-,
Verkehrs-, Luftschadstoff-, usw.) waren nicht erforderlich.
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG
In unmittelbarer Nähe im Umfeld des vorgesehenen Bebauungsplanes befinden sich keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Allerdings sind im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung, europäische Vogelschutzgebiete und Schutzgebiete im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes (§1 Abs.6 Nr. 7b BauGB) anzutreffen.
In rund 500 m Entfernung befindet sich in östlicher Richtung das LSG „Leipziger Auwald“. Der Abstand zum im Osten gelegenen FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ (EU-Nr. 4639-301) und zum
SPA „Leipziger Auwald“ (4639-451) beträgt ebenfalls rund 500 m. Es existieren keine Hinweise,
die auf eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzweck der Schutzgebiete nach § 1 Abs. 8 BauGB hindeuten.
Es sind aufgrund der räumlichen Entfernung zu den Schutzgebieten, der dazwischen befindlichen
Bebauung und der Verkehrseinrichtungen keine funktionalen Beziehungen zwischen den Schutzgebieten und dem Plangebiet zu erwarten.
Geschützte Landschaftsbestandteile
Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig ist für notwendige Maßnahmen zu beachten.
Sofern nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. des Denkmal- oder Naturschutzes bzw.
des Wasserrechtes) entgegenstehen, sind auf mit Gebäuden bebauten Grundstücken Pappeln,
Birken, Baumweiden, Nadel- und Obstgehölze (unabhängig vom Stammumfang) nicht durch die
Satzung geschützt. Ebenfalls nicht geschützt sind auf diesen Grundstücken Laubbäume (ausgenommen die in der Satzung aufgeführten Arten) mit einem Stammumfang bis zu einem Meter, gemessen in einer Stammhöhe von einem Meter. Die Fällung der auf dem Gelände befindlichen 34
Bäume mit einem Stammumfang größer 100cm und 55 Klettergehölzen höher 3m gemäß Bestand
– Biotopkartierung (Anhang 1) und Ermittlung der Anzahl und Pflanzengröße für erforderliche Ersatzpflanzungen (Anhang 3) gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig bedarf einer Genehmigung.
7.1.2.2 Landschaftsplan
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (vom Stadtrat beschlossen am
16.10.2013) wird das Plangebiet dem Teilräumlichen Leitbild LB 12 Industrie- und Gewerbestandorte zugeordnet.
Folgende Planungsziele werden formuliert:
•

Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbeund Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung; Verknüpfung mit dem Grünsystem
der Stadt;

•

stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation;

•

Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr.
Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten und
den Erhalt einer Grünverbindung im Hauptwegenetz hingewiesen.

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7.1.2.3 Grünordnungsplan
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege
wie folgt nicht berührt oder bereits berücksichtigt sind:
Die Belange sind nicht berührt, da der Bebauungsplan lediglich die zulässige bzw. in Teilen sogar
schon vorhandene bauliche Nutzung innerhalb des bislang gegebenen Zulässigkeitsrahmen begrenzt. Weiterhin trifft der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen, welche zur Schaffung
von begrünten Freiräumen, zur stadtklimatischen Entlastung, zur Erhöhung des Durchgrünungsgrades und zur Entwicklung von Lebensräumen in bebauten Gebieten beitragen.
Somit werden die für das Plangebiet konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege aus dem Landschaftsplan direkt in den Bebauungsplan
aufgenommen.
7.1.2.4 Eingriffsregelung
Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung
des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB
gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im
Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes
Altlastenverdächtige Flächen:
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Es handelt sich dabei um ein bis 1992 als
Brauerei genutztes Gelände. Zum Objekt liegt eine historische Erkundung vom 14.04.2000 vor.
Für das Flurstück 125/1 der Gemarkung Plagwitz, das nicht im Sächsischen Altlastenkataster enthalten ist, kann davon ausgegangen werden, dass hier keine altlastenverdächtige Flächen gemäß
§ 2 Abs. 6 BBodSchG vorliegen.
Handlungsbedarf zu Altlastenverdachtsflächen:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren. Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu
informieren.
7.1.3

Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange

Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umweltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann,
die in der Abwägung zu berücksichtigen wären.
Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange werden als Ergebnis dessen
wie folgt festgelegt:

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Belang / Teilaspekt

mögliche
erhebliche Umweltauswirkungen

Art, Umfang und Detaillierungsgrad
der Ermittlungen

1. Boden / Altlasten

Grad der Versiegelung

- Auswertung vorliegender Daten, Flächenvergleich zwischen Planung und
Bestand

2. Pflanzen

Beeinträchtigung und Zerstörung vor- - Einzelbaumkartierung
handener Gehölzstrukturen und Brach- - Biotoptypenkartierung
flächen

3. Tiere

Beeinträchtigung und Zerstörung von - Biotoptypenkartierung zur Feststellung
potentiell vorhandenen Nist-, Brut-, der Habitateignung
Wohn- und Zufluchtsstätten in der alten - Untersuchung auf Fledermäuse (WoGebäudesubstanz, in den Gehölzstruk- chenstube, Überwinterungsort)
turen sowie im unmittelbaren Umfeld
- Untersuchung geschützter Käferarten in
Alt- und Totholz
- Erhebung zu Vorkommen geschützter
Tierarten in der vorhandenen alten Gebäudesubstanz sowie Nist-, Brut-,
Wohn- und Zufluchtsstätten im unmittelbaren Umfeld)
- Erstellung eines Artenschutzrechtlichen
Fachbeitrages

4. Menschen:
4.1 Verkehrslärm

Exposition der Bewohner an belasteten - Auswertung Schallimmissionsprognose
Straßenabschnitten

4.2 Gewerbelärm

Exposition der Bewohner benachbarten - Auswertung Schallimmissionsprognose
Gewerbestandorten

Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte.
Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu:
Belang / Teilaspekt
5. Wasser

Plangebiet ist bereits stark versiegelt, die natürliche Bodendecke ist abgetragen,
der Beitrag zur Grundwasserneubildung ist sehr gering;
es gibt keine Oberflächengewässer. Durch die Reduzierung des Versiegelungsgrades können wertvolle Bodenfunktionen, insbesondere Versickerung u. Grundwasserneubildung gefördert werden.

6. Klima/Luft (inkl. Gerü- Nicht erheblich, da bereits eine verkehrsbedingte Vorbelastung insbesondere im
che)
unmittelbaren Randbereich der stark befahrenen Straßen besteht und keine neuen Emittenten entstehen werden.
Mit der beabsichtigten Bebauungsstruktur, in Form von kompakten Baukörpern
verbunden mit kurzen Wegen und geringen Wärmeverlusten, weist das Gebiet
energetischen Vorteile gegenüber der solaroptimierten Stadtplanung auf. Dafür
spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der bereits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad, der den Eingriff in Natur und
Landschaft relativiert.
Die Reduzierung des Versiegelungsgrades führt zu einer verbesserten lokalklimatischen Situation wegen des Gewinns an Vegetationsflächen in diesem Bereich.
Folge ist eine Abschwächung der Überwärmung des Gebiets.
7. Landschaft

Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild
bereichert wird.

8. Erholungspotential

Nicht erheblich, da mit der Wiedernutzbarmachung des Gebietes der Erholungsfaktor gesteigert wird.

9. Kulturgüter und sonstige Sachgüter

Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild
bereichert wird. Nicht erheblich, da mit dem Erhalt und der Sanierung denkmalge-

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Belang / Teilaspekt
schützter Bausubstanz eine Verbesserung zu erwarten ist.

7.2

Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung

Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.2) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet.
7.2.1

Boden / Altlasten

Die Bodenstrukturen auf dem gesamten Areal sind stark anthropogen überformt durch z.B. bis 8 m
hohe Aufschüttungen (Bereich Eiskeller) und weitere Geländeanpassungen. Auf der freien Wiesenfläche im Bereich Zschochersche Straße befanden sich ehemals bauliche Brauereianlagen,
die im Zuge einer ersten Umgestaltung (Bau Einzelhandelsmarkt) abgerissen wurden.
Die Flächen um die Gebäude sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als Verkehrsfläche innerhalb der Industrieanlage genutzt wurden. Auf diesen Flächen hat sich über die
Jahre eine Humusschicht in unterschiedlicher Stärke gebildet.
Die dünnen Humusschichten auf den vorwiegend betonierten Wegen und Plätzen sowie die angrenzenden Bodenbereiche sind durchsetzt mit Steinen, Beton, Bewährungsstahlresten, Holz und
diversem Hausmüll.
Das Baugrundgutachten9 bestätigt eine bis etwa 1,5 m bis 6 m dicke anthropogene Auffülle/Bauschutt, die am gesamten Standort vorhanden ist und je nach der historischen Bebauung in ihrer
Mächtigkeit schwankt.
Laut Luftbild aus dem Jahr 2000 ist ersichtlich, dass das Gelände aufgrund seiner damaligen industriellen Nutzung fast vollständig versiegelt war. Allein die Flächen im Nordosten (ca. 2.000 m²)
und im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee (ca. 500 m²) gelten als unversiegelt.
Im Plangebiet ist das Schutzgut Boden im Bestand als stark überformt bis beeinträchtigt zu bewerten.
Bei Durchführung der Planung ist die maximale Versiegelung (Summe der bebauten und befestigten Flächen) durch textliche Festsetzungen auf ca. 19.245 m² begrenzt. Im inneren Bereich sind
rund 5.000 m² der Gartenflächen mit Tiefgaragen unterbaut, die restlichen rd. 4.810 m² Gartenflächen sind nicht unterbaut. Somit erhöht sich der Anteil unversiegelter Fläche von ca. 2.500 m² auf
ca. 4.800 m².
Die Begrünung von Flächen und die Pflanzung von Gehölzen haben auf das Bodenleben, das Bodengefüge und den Bodenwasserhaushalt einen positiven Effekt. Die langfristige Sicherung von
Grünflächen wird sich auf die natürliche Bodenentwicklung positiv auswirken. Auf den versiegelten
Flächen werden die Versickerung von Niederschlagswasser und die Grundwasserneubildung verhindert. Zusätzlich wird im Bereich der überdeckten Tiefgaragen die Versickerung unterbunden.
Aufgrund der Erhöhung des unversiegelten Flächenanteils sind die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden als nicht erheblich einzustufen.
7.2.2

Pflanzen

Der Gehölzbestand gliedert sich in dichte Strauch-Baumbereiche mit teilweisem Altbaumbestand
und freie Wiesenabschnitte. Der Gehölzaufwuchs ist stark mit der vorhandenen Bebauung verbunden. Bei genauerer Betrachtung sind Gehölzaufwuchsbereiche um nahezu alle baulichen Anlagen
9

Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund, Grundbau
und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig, Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.: 0341 944260.

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von einreihig bis 3 m Breite zu finden. Die Stammdurchmesser wurden zum überwiegenden Teil in
einem Bereich ≤10 cm ermittelt, wobei vereinzelt auch Stärken von 15 cm bis 20 cm kartiert wurden (siehe Anhang 1: Biotopkartierung und Anhang 2: Bestandslisten der Gehölze).
Die aufwachsenden Gehölze haben sich auf einer dünnen Humusdecke über versiegelten Flächen
angesiedelt. Teilweise ist keine Bodenschicht vorhanden, d.h. die Gehölze wachsen direkt auf
oder innerhalb beschädigter Mauern-, Treppen- und Gebäudeteile.
Unter den vorhandenen Großbäumen (Bereich Erich-Zeigner-Allee) ist der Aufwuchs in Form lichthungriger dünner Triebe (Jungbäume) mit einem unausgewogenen Verhältnis zwischen Stammumfang und Höhe zu beschreiben. Die Kronen sind dementsprechend schlecht ausgebildet. Es
besteht eine starke Konkurrenz hinsichtlich Licht-, Wasser- und Nährstoffzufuhr.
In einem Bereich vorhandener Altbäume (ehemaliger Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee) wurde
invasiver Bewuchs der Gehölze mit Efeu bis weit in die Kronen festgestellt. Diese Gehölze erscheinen durchweg eingeschränkt in ihrer Vitalität. Weiterhin ist der Kronenaufbau aufgrund des
geringen Abstandes auch hier nicht optimal ausgebildet.
Hinsichtlich der kartierten Arten wurden für die beschriebenen Standortbedingungen typische (Pionier-) Gehölzarten ermittelt, wie z.B. Birke, Holunder, Ahorn und Brombeere. Im Bereich der Wiesenflächen dominieren Arten wie Goldrute und Landreitgras.
Insgesamt stellt die Fläche mit ihrer Ausstattung eine typische ehemalige, brachgefallene, ruderale
Industriefläche dar. Die Biotoptypen sind einerseits durch Aufgabe der Nutzung sowie durch eine
anthropogene Überformung entstanden und einer beständigen Sukzession unterworfen. Die Fläche stellt sich als ein Mosaik von dichten Gehölzbeständen aus Aufwuchsflächen z.T. mit Altbaumbestand zwischen Industrieruinen, kleineren freien versiegelten Verkehrsflächen und einer großen
zusammenhängenden Brachfläche dar.
Es handelt sich um ruderale Sukzessionsbereiche ohne besondere Standortmerkmale für Arten
und Biotope im Vergleich innerstädtischer Industriebrachen. Eine Ausnahme stellt hier der Altbaumbestand im ehemaligen Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee dar. Dieser weist einerseits
Mängel im Habitus und Vitalität und anderseits einen relativ hohen Totholzanteil auf. Der Bestand
wird mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt.
Die derzeit vorhandenen Gehölzstrukturen können in ihrer jetzigen Form bei Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Bei den unversiegelten Bereichen (Brachfläche) wird es durch die
Neuplanung zu Versiegelungen kommen.
Zusammenfassend wird eingeschätzt, dass die derzeit bestehenden Biotopstrukturen mit ihren Lebensräumen verloren gehen.
Die Gehölzbestände müssen beim Rückbau und der Entsiegelung der Gebäude und befestigten
Flächen sowie der Baufeldfreimachung entfernt werden. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit den geplanten Gehölzpflanzungen ausgeglichen werden.
Im weiteren Verfahren erfolgt die Gegenüberstellung des „Abganges und Zuganges“.
7.2.3

Tiere

Die Abschätzung der im Gebiet vorkommenden Tierarten10 erfolgte mit entsprechenden Fachleuten auf der Grundlage der Auswertung vorliegender Daten und den durchgeführten zwei Ortsbegehungen am 21.02.2014 und 05.03.2014.
Fledermäuse:
Es ist davon auszugehen, dass das Plangebiet innerhalb der durchschnittlichen Aktionsradien von
Fledermausarten mit häufigen Vorkommen in Siedlungsbereichen liegt. Daher kann nicht ausge10 Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014; Projekt: Bebauungsplan Nr. 400.1 „Naumann'sche Brauerei“. Fachplaner: seecon Ingenieure GmbH - Infrastruktur | Stadt und Land | Neue Energien. Endersstraße 22; 04177 Leipzig.
Tel.: 0341/48405 11 , Fax: 0341/4840520.

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schlossen werden, dass lokale (Reproduktions-)Vorkommen dieser Arten den betrachteten Eiskeller als Winterquartier nutzen. Auch im Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumkatasternummernbereich zwischen 10 und 70) stellen potentiellen
Lebensraum für Fledermäuse dar.
Prinzipiell ist das dicht bebaute Stadtquartier als unmittelbares Umfeld des Plangebietes ein gut
geeigneter Lebensraum für Fledermausarten. Es sind Gehölzbestände als mögliche Nahrungshabitate vorhanden, zudem weisen die oberirdischen Gebäudeteile zahlreiche Zugänge und potentielle Hangplätze im Innenraum auf. Im Zuge der Begehungen konnten jedoch keinerlei Hinweise
auf eine Nutzung dokumentiert bzw. Individuen festgestellt werden.
Der Gebäudebestand am Vorhabenstandort, insbesondere der ehemalige Eiskeller stellt ein optimales Winterquartier für Fledermäuse dar (HOCHFREQUENT – MEISEL & ROßNER GBR, 2014).
Durch den vollständigen Verlust des Quartiers ist eine entsprechende Kompensation vorzusehen.
Diese kann entweder durch eine langfristige Widmung inkl. Sicherung/Optimierung eines oder
mehrerer vergleichbarer Objekte oder durch einen Neubau eines Winterquartiers in Form von
Nistkästen an geeignetem Standort erfolgen.
Alt- und Totholz bewohnende Käfer:
Der Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumkataster Nummernbereich zwischen 10 und 70) stellen einen potentiellen Lebensraum für holzbewohnende Käfer dar. Während der Begehungen konnten nach einer optischen Überblickserfassung in den Totholzbereichen keine Käfer gefunden werden. Zum jetzigen Zeitpunkt können keine
abschließenden Aussagen zu vorhandenen Vorkommen getroffen werden.
Darum wird bei den Rodungsmaßnahmen eine naturschutzfachliche Begleitung bzw. Einzelkontrolle kurz vor und während der Fällmaßnahmen unbedingt angeraten.
Durch das direkte Angrenzen städtischer Infrastruktur, wie z.B. stark befahrene Straßen und des
vorhandenen Einzelhandelsstandortes einschließlich Parkplatzflächen, kann nicht von einer bestehenden Ungestörtheit der Habitate ausgegangen werden. Hinzu kommt die offensichtliche anthropogene Nutzung und damit Störung von potentiell vorhandenen Lebensräumen in Gebäuden und
innerhalb der Grünbereiche, erkennbar an der Art und Weise einer Vermüllung.
Bei Umsetzung der Planung wird das gesamte Areal vollständig überformt, d.h. die vorhandenen
und die potentiell vorhandenen Lebensräume werden zerstört. Im Gegenzug entstehen mit der
Wohnanlage großflächig reich strukturierte Gehölzanpflanzungen und Wiesenbereiche. Damit
werden im räumlich-funktionalen Zusammenhang ökologische Wertigkeiten (ähnliche Habitate) für
die potentiell vorkommenden Tierarten, insbesondere (Fortpflanzungs- und Ruhestätten), neu geschaffen.
In die Bestände der im Gebiet vorkommenden Tierarten wird bei Umsetzung der Planung eingegriffen. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Tierwelt, die jedoch mit den geplanten
grünordnerischen Festsetzungen ausgeglichen werden.
7.2.4

Menschen

Das Areal der ehemaligen Naumann'sche Brauerei ist als Mischgebiet einzustufen. Es wird von
Süden durch Gewerbelärm belastet. Ebenso durch Verkehrslärm am Tage und in der Nacht infolge
der Lage zwischen der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee. Mit Umsetzung der
Planung sind die Auswirkungen zu prüfen, die durch den bestehenden Gewerbe- und Verkehrslärm entstehen. Entscheidendes Maß für die Beurteilung der Auswirkungen ist die Einhaltung der
Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. der Orientierungswerte der DIN 18005.
Im Bezug auf den Gewerbelärm liegen die Beurteilungspegel im Tageszeitraum je nach örtlicher
Lage zwischen 42 und 58 dB(A). Maßgebend für die Höhe des Beurteilungspegels sind die Geräuschimmissionen des Lebensmittelmarktes. Dabei dominiert insbesondere der Parkverkehr. Der
Orientierungswert für Mischgebiete (60 dB(A) tags) wird jedoch an keinem Immissionsort überschritten.
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Begründung zum Bebauungsplan
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Im Nachtzeitraum unterschreiten die Beurteilungspegel des Gewerbelärms ebenfalls den Orientierungswert für Mischgebiete. Die Pegel liegen unterhalb von 40 dB(A).
An den der Zschocherschen Straße zugewandten nächstgelegenen Fassaden sind Überschreitungen des Orientierungswertes für Mischgebiete von 8 dB(A) tags und 10 dB(A) nachts als Folge
des Verkehrslärms zu erwarten. Für die mögliche Bebauung an der Erich-Zeigner-Allee wurden
Überschreitungen des Orientierungswertes von 6 dB(A) tags und 7 dB(A) nachts ermittelt. An den
von den Straßen abgewandten Seiten und im mittleren Bereich des Areals ist von der Einhaltung
der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum auszugehen.
Für das Areal der ehemaligen Naumann’sche Brauerei wurden die Lärmpegelbereiche LPB nach
DIN 4109 für den Tageszeitraum bestimmt. Anlage 10 des Schallgutachtens 11 zeigt, dass die
Lärmpegelbereiche I, II, III und IV zu verzeichnen sind. Der Lärmpegelbereich IV tritt an den
Fassaden der Häuser auf, die unmittelbar an den Straßen vorgesehen sind. Unter Einhaltung der
unter 7.2.5 beschriebenen Maßnahmen sind die Auswirkung als nicht erheblich zu bewerten.
7.2.5

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen

Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung nachteiliger Auswirkungen sind in der Planung zu berücksichtigen:
•

Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzungen der GRZ sowie an den geplanten Baukörpern angepasste Baugrenzen bzw. Baulinien.

•

Begrünung nicht überbaubarer Flächen zur Schaffung einer ökologischen Wertigkeit (ähnliche
Habitate) für die potentiell vorkommenden Tierarten im räumlich-funktionalen Zusammenhang
zu bestehenden Habitaten.

•

Das Freiräumen des Baufeldes erfolgt außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit gemäß § 25
SächsNatSchG.

•

Mit Boden ist sparsam und schonend umzugehen. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen.

•

Gewährleistung der schalltechnischen Verträglichkeit durch passive Schallschutzmaßnahmen
an den betroffenen Gebäuden

•

Sollten bei den Rodungsmaßnahmen im Totholzteilen Vorkommen xylobionte Käfer festgestellt
werden, sind diese Holzteile (z.B. als Stamm) fachgerecht an eine Ausweichstelle umzulagern.

8.

Ergebnisse der Beteiligungen

8.1

Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB

Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
Die Öffentlichkeit wurde im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21. Februar 2012 darüber informiert, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden soll. Zur Unterrichtung der Öffentlichkeit waren im Neuen Rathaus Informationen zu den allgemeinen Zielen und
Zwecken und zu den wesentlichen Auswirkungen der Planung verfügbar. Die Öffentlichkeit konnte
sich bis zum 31.08.2012 gegenüber der Stadt zur Planung äußern.
Aus der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein. Danach wird zum Einen die Planungsabsicht
im Gebiet künftig Wohnnutzungen zu ermöglichen unterstützt. Andererseits wird auf den im Plangebiet vorhandenen Lebensmittelmarkt verwiesen und gefordert, die mit dem rechtskräftigen B11 Schalltechnische Untersuchung vom 16.08.2012 zum Areal „Ehemalige Naumann’sche Brauerei“ im Bebauungsplangebiet Nr. 400 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“. Dr. Kiebs + Partner GmbH, Ingenieurbüro für Umweltschutz. Zur Hohle 18, 04683 Fuchshain bei Leipzig, Tel. 034297-40018. eMail: kiebs.umwelt@t-online.de.
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Plan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“ getroffenen Festsetzungen
nicht umstandslos für den bestehenden Lebensmittelmarkt zu übernehmen und dem bestehenden
Markt jede Anpassungsmöglichkeit zu nehmen. Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf
die gegenüberliegenden gewerblichen Entwicklungen Bezug genommen.
Der Hinweis wird nicht aufgegriffen, da die stadtentwicklungsplanerischen Erhaltungs- und Entwicklungsziele des B-Planes Nr. 325 für die bestehenden integrierten zentralen Versorgungsbereiche nach wie vor Bestand haben.
9.

Städtebauliches Konzept

9.1

Bebauung

Als Grundlage für die beabsichtigte Wandlung des brach liegenden Grundstückes der früheren
Naumann'schen Brauerei zu einer im Vordergrund stehenden standortangemessenen Wohnnutzung wurde im Januar/Februar 2013 eine Ideen-Werkstatt durchgeführt. Auf Empfehlung des Gutachtergremiums ist die weitere Planungsarbeit auf der Grundlage der mit dem ersten Preis ausgezeichneten Arbeit fortgeführt worden.
Als Resultat entstand als städtebauliches Leitbild eine sehr individuelle Raumbildung durch zwei
Gebäudeensembles, die ihre freiräumlich geprägten und konsequent als kleine Stadtparks interpretierten Zentren an deren Rändern baulich fassen. Gleichzeitig wahren die Wohnbebauungen
den hinsichtlich der Grundstücksgegebenheiten maximal möglichen Abstand zur gewerblichen
Nachbarschaft (siehe hierzu Anhang 4: Gestaltungsplan).
Die teilweise verdichtete Bepflanzung an den Grundstücksgrenzen verspricht zudem den gewünschten räumlich-visuellen Abschluss. Die fußläufige Erschließung über ein klares Wegekreuz
gibt eine gute Orientierung.
Durch die Lage an einer der wichtigsten Hauptachsen des Stadtbezirkes Südwest hat der Bereich
an der Zschocherschen Straße den Anforderungen an einen urbanen Straßencharakter gerecht zu
werden. Hierbei sind die Höhenentwicklung als bedeutendes Maß der Bebauung sowie deren Repräsentation wichtige städtebauliche Elemente zur Prägung des Straßenraums. Als architektonische Dominante für die Zschochersche Straße ist deshalb das zum Teil noch vorhandene und für
die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägende denkmalgeschützte Sudhaus12 (Gebäude 1 im
Gestaltungsplan) gewählt worden.
Er soll für das Wohnen verfügbar sein, aber die Souterrain- und Erdgeschossebene entlang der
Zschocherschen Straße der gewerblichen Nutzung vorbehalten bleiben. Mit seiner Höhe von ca.
23 m (rd. 142 m NHN) gibt das Sudhaus den Maßstab für die Höhenentwicklung der neuen Wohngebäude vor. Diese liegt bei maximal 138 m NHN und soll damit bezüglich der Gebäudetopographie im Gegensatz zum nach Osten beachtlich fallenden Gelände eine höhenmäßige Harmonie des Ensembles zum Ausdruck bringen.
Nur das westlich der früheren Fabrikantenvilla (Gebäude 14 im Gestaltungskonzept) benachbarte
Wohnhaus (Gebäude 5 und 6 im Gestaltungsplan) nimmt mit einer max. Höhe von 136 m NHN
städtebaulich Rücksicht auf das etwa 4 m niedrigere Villengebäude, das weitgehend unverändert
in die Wohnanlage integriert wird.
Im Bereich an der Erich-Zeigner-Allee befindet sich mit dem sogenannten „Eiskeller“ einschließlich
einem dreigeschossigen Gebäudetrakt (Gebäude 7 im Gestaltungsplan) an der Allee ein weiteres
denkmalgeschütztes Bauwerk13. Das mehrgeschossige Gebäude des Eiskellers an der Erich-Zeigner-Allee soll bis auf sein ebenerdiges Untergeschoss, das für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, auch für das Wohnen hergerichtet werden und dazu nach Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde noch ein weiteres Wohngeschoss erhalten (Gebäudehöhe dann max. 128 m
NHN).
12 Siehe hierzu Kap. 5.2.
13 Ebenda.
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Dagegen ist eine mögliche Nutzungskonzeption für den eingegrabenen Teil des Eiskellers wegen
dessen bestehenden geometrischen Verhältnissen nicht gegeben. So bleibt nach seiner Freilegung nur der Abbruch für die Einordnung einer erforderlichen unterirdischen Parkebene übrig.
Die städtebauliche Dominanz an der Erich-Zeigner-Allee übernimmt das Gebäude 12 des Gestaltungsplanes, das mit seinem gewissen turmartigen Erscheinungsbild den Strukturwandel auf dem
Standort der früheren Naumann'schen Brauerei deutlich markiert. An der nördlichen Geltungsbereichsgrenze im Bereich der Erich-Zeigner-Allee bietet es sich an das Ensemble der
Wohnanlage durch einen an das bestehende Wohnhaus angelehnten Anbau (Gebäude 15 im Gestaltungsplan) abzurunden und damit an seinem nordöstlichen Eckbereich baulich zu fassen.
Mit der durch den Bebauungsplan vorzugebenden städtebaulichen Ordnung für die Wohnanlage
sind auch Belange des Klimaschutzes zu beachten. Hierzu weist die beabsichtigte Bebauungsstruktur mit den durch die relativ kompakten Baukörpern verbundenen energetischen Vorteilen der
kurzen Wege und geringeren Wärmeverluste Vorteile gegenüber einer solaroptimierten Stadtplanung auf.
Dafür spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der bereits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad des Bodens, der den Eingriff der beabsichtigten Wohnanlage
in Natur und Landschaft relativiert. Die infolge der örtlichen städtebaulichen Situation nicht gegebene notwendige Verschattungsfreiheit großer Teile des vorgesehenen Geltungsbereiches für den
Bauleitplan verhindert die mit einer solaroptimierten Stadtplanung angestrebte Gewinnung der
Sonnenstrahlung sowohl zur direkten Wärme- und/oder Stromerzeugung als auch passiv für die
Gebäudeerwärmung.
Der Grund liegt im geometrischen Zuschnitt des Plangebietes, der den für die sonnenseitigen
Fassaden notwendigen Gebäudeabstand vom mindestens 2,7-fachen der Gebäudehöhe mit dem
Ziel der Vermeidung von Verschattungen dieser Fassaden durch Nachbargebäude nicht in jedem
Falle gewährleisten kann. Immerhin erfordert die Verschattungsfreiheit Gebäudeabstände je nach
Höhe der Häuser von wenigstens 45 m bis 60 m.
9.2

Erschließung

Der Individualverkehr der geplanten Mischnutzung im Baugebiet MI 1 wird über jeweils eine Zufahrt von der Zschocherschen Straße und einer weiteren von der Erich-Zeigner-Allee in unterirdischen Parkdecks gebündelt. Oberirdisch soll innerhalb des Baugebietes MI 1 kein motorisierter Individualverkehr stattfinden. Der Entwurf des Bebauungsplanes weist deshalb für das Vorhaben mit
ca. 110 Eigentumswohnungen und voraussichtlich 12 kleineren Gewerbeeinheiten ausschließlich
diese unterirdischen Abstellmöglichkeiten mit einem Gesamtumfang von ca. 210 Pkw-Stellplätzen
aus.
Damit können die diesbezüglichen Anforderungen der Wohnungen (Sicherung eines Stellplatzes
je WE), der Gewerbeeinheiten (geschätzter Bedarf ca. 70 Stellplätze - rd. 5 bis 6 Stellplätze je Gewerbeeinheit/Büro) und Besucher/Kurzzeitparker (Nutzung der Abstellreserve von ca. 30 bis 40
Stellplätzen) gesichert werden.
Hinsichtlich der stadttechnischen Erschließung des Plangebietes sind die technischen Ver- und
Entsorgungsanlagen neu zu verlegen. Dazu kann auf die im umgebenden Straßennetz vorhandenen Leitungen für Strom, Gas, Trink- und Schmutzwasser zurückgegriffen werden.
9.3

Grünordnerisches Konzept

Die grünordnerischen Ziele lassen sich thematisch in folgende Schwerpunkte gliedern:
•

Landschaftsgerechte Gestaltung mit Großgrün und Erhöhung des ökologischen Wertes der
Grünflächen durch festgesetztes Anpflanzen einheimischer, standortgerechter Laubbäume
und Sträucher.

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•

Minimierung der Bodenversiegelung durch Stellplätze, Zufahrten und Wege in teilversiegelter/
wasserdurchlässiger Bauweise (wassergebundene Decke, Pflaster).

Das Grünkonzept dient insbesondere der aus stadtökologischen Gründen erforderlichen Neuanlage von Bepflanzungen zur Aufwertung der relativ hohen Versiegelung der Plangebietsfläche
nach der Realisierung des Bebauungsplanes. Dennoch bietet die beabsichtigte Bebauung größere
zusammenhängende Vegetationsflächen, die dem künftigen Wohnensemble einen durch Grün
aufgelockerten Gebietscharakter verleihen.
Für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind spezielle Pflanzlisten zur Orientierung entbehrlich, weil hierfür einheimische, standortgerechte Baum- und Straucharten vorgesehen sind.
Nur für eine Baumreihe an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze, beginnend an der Zschocherschen Straße werden Arten empfohlen, die aber auch einheimisch und standortgerecht sind.
Standortgerechte Arten gewährleisten in der Regel Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit. Das
begünstigt zudem eine größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna.
C.

INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES

10.

Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches

Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:
•

im Norden auf den nördlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz.

•

im Osten auf den östlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz
und der östlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.

•

im Süden auf der südlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.

•

im Westen auf der westlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher
und der westlichen Grenzen der Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz.

In den räumlichen Geltungsbereich des Planentwurfes wurden alle Flurstücke aufgenommen, für
die aufgrund der vorgenannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein
Planungserfordernis anzunehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat damit eine
Fläche von ca. 2,5 ha.
11.

Baugebiete MI 1 und MI 2

Im Folgenden werden für die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete alle dazu im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebenden Reihenfolge dargelegt, erläutert und begründet. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind in der Begründung sinngemäß wiedergegeben und zum besseren Verständnis kursiv
aufgeführt.
11.1

Art der baulichen Nutzung

Die Teilbaugebiete MI 1 und MI 2 werden zeichnerisch als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt.
Begründung:
Die Festsetzung folgt den Intentionen der von der Ratsversammlung der Stadt Leipzig am
21.05.2014 festgestellten Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes 14. Dieser stellt
den größten Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als gemischte Baufläche dar, um
dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes
verbleibt als gewerblichen Baufläche.
14 Feststellungsbeschluss Nr. RBV-2078/14.
10.10.2014

Begründung zum Bebauungsplan
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Der Entwurf des Bebauungsplanes integriert diesen in seinen Geltungsbereich als Bestandteil des
dort festgesetzten Mischgebietes. Das Areal soll zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung des das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorgehalten werden. Mit der
Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten Sicherung
der gewerblichen Nutzung im STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“ des STEP Gewerbliche Bauflächen sinngemäß entsprochen.
11.1.1
a)

Teilbaugebiet MI 1
Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes
ergibt):

Wohngebäude,
Geschäfts- und Bürogebäude,
Sonstige Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
b)
Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):

•
•
•
•

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während wie oben dargelegt das gegenwärtige ca. 0,75 ha große Marktgrundstück vorrangig dem
das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe vorbehalten wird soll die restliche Geltungsbereichsfläche hauptsächlich dem Wohnen zur Verfügung gestellt werden.
Zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung von Wohnen und Gewerbe sind im Teilbaugebiet MI 1 auch Geschäfts- und Bürogebäude, sonstige Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gemäß §
6 Abs. 2 Nrn. 2, 4 und 5 BauNVO zulässig, aber nicht Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und
Vergnügungsstätten (Nrn. 3, 6 bis 8 des § 6 Abs. 2 BauNVO).
Ebenfalls nicht die im Abs. 3 des § 6 BauNVO genannten Vergnügungsstätten als ausnahmsweise
zulässige Nutzung.
Für die von der Ansiedlung im Teilbaugebiet MI 1 ausgeschlossenen Gewerbebetriebe stehen entweder die notwendigen Flächen nicht zur Verfügung oder es ist für diese Nutzungen kein Bedarf
erkennbar.
•

11.1.2
a)
•
•
•
•

Teilbaugebiet MI 2
Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes
ergibt):

Geschäfts- und Bürogebäude,
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
Sonstige Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

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Begründung zum Bebauungsplan
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b)

Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):

• Wohngebäude
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während das Wohnen zur Sicherung der das Wohnen nicht wesentlich störenden gewerblichen
Nutzung nicht zulässig ist, wird für die anderen zur Ansiedlung im Teilgebiet ausgeschlossenen
Nutzungen entweder kein Bedarf erkannt oder stehen in der näheren und weiteren Umgebung in
den Ortsteilen Kleinzschocher, Plagwitz und Schleußig insbesondere in den dortigen C- bzw. DZentren Angebote bzw. Flächen dafür zur Verfügung.
(1) Abweichend von a) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen sind Einzelhandelsbetriebe, die einzelne oder
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
nahversorgungsrelevante Sortimente
• Apothekenwaren (freiverkäuflich)
• Back- und Konditoreiwaren
• Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
• Fleischwaren
• Getränke
• Nahrungs- und Genussmittel
• Sanitätsartikel
• Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen
• Zeitungen und Zeitschriften
• Zoologische Artikel, lebende Tiere
sonstige zentrenrelevate Sortimente
•
Bekleidung
• Bettwaren
• Bild- und Tonträger
• Bücher
• Camping- und Outdoorartikel
• Computer und Zubehör
• Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
• Fotoartikel
• Glas/Porzellan/Keramik
• Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/ Wolle
• Haushaltswaren
• Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
• Hörgeräte
• Kinderwagen
• Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
• Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
• Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
• Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
• Musikinstrumente und Zubehör
• Optik, Augenoptik
• Papier, Büroartikel, Schreibwaren
• Schuhe
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• Spielwaren
• Sportartikel/Sportgeräte7
• Sportbekleidung
• Sportschuhe
• Telekommunikation und Zubehör
• Uhren, Schmuck
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
(2) Abweichend von (1) kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m², die
a) als Fachgeschäft ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führen oder
b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dienen
(3) (1) gilt nicht für Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die
sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten („Werksverkauf“), wenn
a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der Ver- und Bearbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistungen einer im Teilbaugebiet
MI 2 oder in dessen unmittelbarem Umfeld befindlichen Betriebsstätte stehen und
b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach (1) dienende Fläche der Flächengröße der
zugehörigen Betriebsstätte deutlich untergeordnet bleibt.
Begründung:
Bei den in den drei Anstrichen formulierten Festsetzungen handelt es sich um die Übernahme von
Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“ in dessen Geltungsbereich sich der Bebauungsplan Nr. 400.1 befindet
und für den die Unzulässigkeit des Einzelhandels mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten durch
den Bebauungsplan Nr. 325 vorgegeben ist. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente entspricht
der vom Stadtrat beschlossenen Leipziger Sortimentsliste 2014.
11.2

Maß der baulichen Nutzung

Die Grundflächenzahl (GRZ) wird für die Teilbaugebiete einheitlich mit 0,6 zeichnerisch festgesetzt.
Begründung:
Die Planungsabsicht erfordert insbesondere wegen des damit verbundenen Bedarfes an notwendigen Flächen des ruhenden Verkehrs für die GRZ die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO.
Zeichnerisch werden maximale Gebäude- und Traufhöhen in m über NHN für die überbaubaren
Grundstücksflächen festgesetzt.
Begründung:
Mit den Höhenvorgaben soll trotz des stark nach Osten fallenden Geländes eine höhenmäßige
Harmonie des Ensembles bei Wahrung der städtebaulichen Dominanz des Sudhauses an der
Zschocherschen Straße bewirkt werden.
11.3

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden zeichnerisch durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt.
Begründung:

10.10.2014

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Das Gebiet des Bebauungsplanes zeichnet sich durch seine städtebaulich integrierte Lage mit
Grundstücken entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee aus. Städtebaulich
maßgebliche Raumkanten und Baufluchten sind damit in diesen Bereichen gegeben. Somit können Baufluchten in nord-südlicher Richtung abgeleitet werden, die in den zugehörigen Baufenstern
durch Baulinien entlang der genannten Straßen markiert wurden.
Überdies soll für das Teilbaugebiet MI 1 durch die Festsetzung einer Baulinie das Anbauen eines
Wohnhauses (Gebäude 15 im Gestaltungskonzept) an die vorhandene Brandwand eines außerhalb des Plangebiets gelegenen Gebäudes ermöglicht werden.
Für die Fassung der anderen überbaubaren Grundstücksflächen genügt die Festsetzung von Baugrenzen, weil dort die festgesetzten Baufensterabmessungen sich eng an die jeweils in ihnen vorgesehenen Baukörper anlehnen und somit die städtebauliche Gesamtkonzeption unterstützen.
11.4

Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze

11.4.1

Nebenanlagen

Im Teilbaugebiet MI 1 werden zeichnerisch zwei Flächen für die Abfallentsorgung als interner Abfallsammelstandort und als Bereitstellfläche für Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung festgesetzt.
Begründung:
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist – auch nicht für das Abfallsammelkraftfahrzeug, wird
zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung eine Fläche zur internen Sammlung der Abfälle in der
Wohnanlage an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze festgesetzt, in der die an den Wohnhäusern stationierten Abfallsammelbehälter regelmäßig entleert werden. Eine weitere festgesetzte
Fläche an der Zschocherschen Straße dient ist die Bereitstellfläche für die Abfallsammelbehälter
am Tag ihrer Leerung.
Diese Anlagen zur Abfallentsorgung dienen ausschließlich dem Teilbaugebiet MI 1. Sie sind zwar
auch ohne Festsetzung im Baugebiet zulässig, aber wegen der Sensibilität des Teilbaugebietes in
Bezug auf die dort zulässigen Wohnungen wurden diesbezüglich relativ verträgliche Standorte
festgesetzt. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB schied aus, weil die Abfallentsorgungsanlagen nicht der Allgemeinheit dient.
11.4.2

Stellplätze

Im Teilbaugebiet MI 1 ist an der Erich-Zeigner-Allee zeichnerisch eine Fläche für Stellplätze festgesetzt, die insbesondere zum Kurzzeitparken für Post- und Paketdienste sowie Taxen dienen
soll.
Begründung:
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist, werden an der Erich-Zeigner-Allee zwei Kurzzeitstellplätze für Post- und Paketdienste sowie Taxen u.a. eingerichtet. Darüber hinaus sind in den
beiden Tiefgaragen Abstellreserven im Umfang von 30 bis 40 Stellplätzen vorhanden, die auch
Kurzzeitparkern zur Verfügung stehen.
11.5

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft

Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann.
10.10.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 29

Begründung:
Die Festsetzung dient der Minimierung der Bodenversiegelung. Für die Befestigung von Aufstellflächen der Feuerwehr und Wegen werden weitestgehend wasserdurchlässige - aufnahmefähige
Materialien (Schotterrasen, Rasengittersteine, breitfugiges Pflaster, Fahrstreifen, wassergebundene Decken, Ökopflaster mit einer Versickerungsrate von mindestens 40 %) verwendet. Die Begrenzung der Bodenversiegelung – wie die Befestigung der zur Überfahrung durch Feuerwehrund Rettungsfahrzeuge notwendigen Flächen mit Schotterrasen – begünstigt die Versickerung von
Niederschlagswasser und fördert das örtliche Kleinklima im Plangebiet.
Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.
Begründung:
Um den Verdacht von möglichen Quartieren für Fledermäuse vorsorglich zu kompensieren, ist die
Schaffung von Nistkästen als Sommer- bzw. Winterquartier für Fledermäuse im Plangebiet vorgesehen.
11.6

Flächen für Gemeinschaftsanlagen

Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch Flächen für einen Spiel- und Begegnungsplatz sowie zwei
Tiefgaragen festgesetzt.
Begründung:
Die im Teilbaugebiet vorgesehene Wohnanlage mit 110 Eigentumswohnungen erfordert sowohl
einen Kinderspielplatz als auch einen Begegnungsplatz, der zweckmäßigerweise in unmittelbarer
südlicher Nachbarschaft des Spielplatzes eingeordnet wurde. Für die unterirdisch abzustellenden
Kfz der Bewohner, Gewerbeeinheiten15 und Besucher stehen ca. 210 Stellplätze in zwei Tiefgaragen zur Verfügung.
Diese haben je eine Zu-/Ausfahrt. Die westliche Garage von bzw. zur Zschocherschen Straße und
die östliche von bzw. zur Erich-Zeigner-Allee. In der Planzeichnung sind die mit dem Verkehrsund Tiefbauamt der Stadt Leipzig abgestimmten Einfahrtsbereiche konkret festgesetzt. Hinsichtlich ihrer Breite und Länge wurden sie so ausgelegt, dass die Einordnung von Rückstauflächen
(Wartezonen) für jeweils drei bis vier Pkw möglich ist, um zu gewährleisten, dass für die Zeit des
Ein- bzw. Ausfahrens der fließende Verkehr einschließlich Straßenbahn auf den tangierenden
Straßen nicht wesentlich behindert wird.
11.7

Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 sind an den
festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden.
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung größer oder
gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten
fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.
Begründung:
Diese Maßnahmen dienen dem Schutz vor sowie der Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes aufgrund der zu erwartenden Lärmemis15 Andienungsvorgänge mit größeren Kfz als Pkw und/oder Kleintransportern entfallen, da hinsichtlich der geplanten
Gewerbeeinheiten büroähnliche Nutzungen vorgesehen sind.
10.10.2014, geändert 08.12.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 30

sionen, die vom Fahrverkehr ausgehen. Die Lärmimmissionsbelastung des Plangebietes durch
Verkehrslärm wird von den Emissionen des Straßenverkehrs auf der Zschocherschen Straße und
der Erich-Zeigner-Allee bestimmt.
Wegen der innerstädtischen Lage des Plangebiets kommen aus städtebaulichen Gründen aktive
Lärmschutzmaßnahmen wie Schallschutzwände oder –wälle als wirkungsvoller Lärmschutz der
Bebauung nicht in Betracht, da im historisch gewachsenen inneren Stadtgebiet die Straßenräume
überwiegend durch angrenzende Gebäude geprägt sind. Die straßenbegleitende Bebauung soll
deshalb nicht durch Lärmschutzwände verdeckt werden.
Die entsprechenden Fassadenabschnitte, in denen passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz
vor Außenlärm am Gebäude vorzusehen sind, wurden im Teil A des Bebauungsplanes gekennzeichnet. Damit wird in Verbindung mit den Aussagen im Teil B klargestellt, dass für diese Bereiche gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau" in Verbindung mit VDI 2719 „Schalldämmung
von Fenstern und Zusatzeinrichtungen“ passive Schallschutzmaßnahmen zur Erhöhung der
Schalldämmung der Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Wohnbereiche zum Schutz vor den
Immissionen des Verkehrs vorzusehen sind.
Für die Gebäudefassaden des Teilbaugebietes MI 1, an denen Schallimmissionen > 50 dB(A) im
Nachtzeitraum auftreten16, ist im Teil B des Bebauungsplanes festgesetzt, dass für diese Bereiche
die Fenster von Schlaf- und Ruheräumen mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen nach VDI-Richtlinie 2719 auszustatten sind. Auf dieser Grundlage soll so eine ausreichende Luftwechselrate garantiert werden.
Generell sollten Balkone, Terrassen sowie Schlaf- und Ruheräume auf den verkehrslärmabgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Die Luftzuführung kann im Einzelfall durch eine Querlüftung, in der Regel jedoch durch eine in die
Fassade/Fenster integrierte schallgedämmte Zulufteinrichtung erfolgen. Schallgedämmte Zulufteinrichtungen oder Rollladen dürfen zu keiner Minderung des resultierenden, bewerteten Gesamtschalldämmmaßes der Außenfläche des betreffenden Raumes führen.
Um ungerechtfertigt hohen baulichen Aufwendungen bzgl. des Lärmschutzes vorzubeugen, können im nachgewiesenen Einzelfall, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude
oder Gebäudeteile einwirken, geringere Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden. Der Nachweis der Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist im bauordnungsrechtlichen Verfahren zu erbringen.
Die Grundlage für die Ermittlung der erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen bildet die Schalltechnische Untersuchung zum Areal „Ehemalige Naumann'sche Brauerei“ im Bebauungsplangebiet Nr.
400 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“ der Stadt Leipzig des Ingenieurbüros für Umweltschutz Dr. Kiebs + Partner GmbH (Gutachten Nr. 5170812) vom 16. August 2012.
11.8

Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit
den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen
in den Qualitäten Stammumfang 14 cm - 20 cm (9 Bäume) und 20 cm - 30 cm (21 Bäume), auf P2
Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2m mit Pflanzenware in der Qualität
von 80 cm - 160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm - 30 cm
anzulegen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung von Pflanzenware in Quali16 Betrifft die mit entsprechenden Planzeichen für die Lärmpegelbereiche III und IV im Teil A des Bebauungsplanes ge kennzeichneten Fassaden.
10.10.2014, geändert 08.12.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 31

täten von 25 cm - 150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberbodenschicht von mindestens 1,0 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5,0 m intensiv zu begrünen.
Begründung:
Die Festsetzung zum Anlegen von Vegetationsflächen auf den nicht überbauten Grundstücksflächen unterstützt die Zielstellung einer starken Durchgrünung im Wohngebiet und leistet einen Beitrag zur Verbesserung des Mikroklimas. Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern sichert die Entwicklung und Vernetzung wahrnehmbarer Großgrünstrukturen, was zur Auflockerung und Bereicherung des Stadtlandschaftsbilds beiträgt.
Durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern wird einerseits die Wohnqualität gesteigert,
andererseits werden neue Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt geschaffen.
Durch die Durchgrünung der Freiflächen werden lufthygienische Belastungen abgebaut wodurch
eine Verbesserung der Luftqualität hervorgeht. Es ist keinerlei Individual-Fahrzeugverkehr in diesem Bereich vorgesehen. Weiterhin wird mit dieser Festsetzung bezweckt, dass die Anpflanzung
heimischer, standortgerechter Bäume und Sträucher auf den privaten Grundstücken erfolgt. Eine
Artenauswahl sollte sich grundsätzlich an der potenziellen natürlichen Vegetation und den Standortverhältnissen im Stadtgebiet und innerhalb von Siedlungen orientieren.
Die Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen mit einheimischen Arten fördert den Bestand einheimischer Pflanzen und bietet Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Tierwelt.
Damit die Entwicklung von strukturreichen Gartenflächen auch im Bereich der überdeckten Tiefgaragen dauerhaft gesichert ist, erfolgt eine Überdeckung in diesen Bereichen mit Oberboden in einer Mächtigkeit von mindestens 0,3 m bzw. 1,0 m.
Die Hecken sind höhenmäßig in Kern-, Mantel- und Saumbereich mit Bäumen, Großsträuchern
und Kleinsträuchern zu gliedern, um eine Höhenstaffelung zu erreichen. Dafür sind einheimische,
standortgerechte Baum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu
ersetzen. Die Großbäume sind dabei in Reihe mit einem gleichmäßigen Abstand in von 7 m bis
12 m (Abhängigkeit der verwendeten Baumart) gem. Pflanzempfehlung zu pflanzen.
Eine Unterpflanzung der Baumreihe mit bodendeckenden Gehölzen und Kleinsträuchern ist vorzusehen. Dafür gilt es einheimische, standortgerechte Gehölzarten zu verwenden.
Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindestens ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm - 25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m
zu pflanzen. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen.
Begründung:
Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und vermindern somit die Erwärmung
dieser Flächen. Das trägt zur Verminderung der bereits angespannten lokalklimatischen Situation
und somit zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei. Die Verdunstung von Niederschlagswasser von den Blattoberflächen erhöht die Luftfeuchtigkeit, was wiederum zur Unterstützung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dient.
Zudem mindern die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und
tragen zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei.
11.8.1

Pflanzempfehlungen (Anhang 5 der Begründung)

Für das vorgegebene Pflanzgebot zum Anlegen einer Baumreihe wird eine Pflanzenliste zur Orientierung empfohlen. Die dabei vorgenommene Begrenzung auf standortgerechte Artenauswahl
gewährleistet in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigt zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung
von Flora und Fauna.

10.10.2014, geändert 08.12.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 32

12.

Örtliche Bauvorschriften

12.1

Dachformen und -neigungen

Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für Hauptbaukörper.
Begründung:
Für das Teilbaugebiet MI 1 werden überwiegend Flach- und Pultdächer festgesetzt, wobei Neigungen von maximal 10° zur Waagerechten zulässig sind. Damit kommen typische Dachformen der in
den letzten Jahren im innerstädtischen Bereich errichteten Mehrfamilienhäuser zur Anwendung.
Nur für die denkmalgeschützten Gebäude im Teilbaugebiet MI 1 wurden deren bestehenden Dachformen festgesetzt.
Die örtliche Bauvorschrift soll dazu dienen, ein harmonisches Erscheinungsbild der neuen Wohnhäuser in Bezug auf ihre Dächer in der vorgesehenen Wohnanlage sicher zu stellen und deren eigenständigen städtischen Charakter zu betonen - auch in der Behauptung gegenüber der Dachlandschaft der umliegenden Gründerzeitbebauung.
Um für die Dächer von Anbauten und Nebenanlagen nicht unverhältnismäßige Kosten zu verursachen, wurden diese von den für die Wohngebäude als Hauptbaukörper vorgeschriebenen Dachformen und -neigungen ausgenommen.
Die Möglichkeit, die Dächer zur Energiegewinnung in Form von Solaranlagen oder Fotovoltaikanlagen zu nutzen, wird durch die Festsetzung zu den zulässigen Dachformen und -neigungen nicht
eingeschränkt.
13.

Verkehrsflächen

13.1

Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung

Das an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes von der Zschocherschen
Straße zur Erich-Zeigner-Allee verlaufende Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher wird
zeichnerisch im Teil A des Bebauungsplanes als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußgängerbereich festgesetzt.
Begründung:
Die Verkehrsfläche wird als Feuerwehrzufahrt für das östliche Wohnquartier benötigt. Hierzu ist ihr
geneigter östlicher Abschnitt auf eine Länge von rd. 80 m mit einer überfahrbaren Breite von 5 m
und einer Steigung ≤ 10 % in den Anfahrbereichen sowie ≤ 5 % in den Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge gemäß den Anforderungen der Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr
vom Okt. 2009 bzw. der DIN 14090 befahrbar herzurichten.
Hierbei muss für die erforderliche überfahrbare Breite von 5 m die Verkehrsfläche um ca. 0,5 m in
nördliche Richtung verbreitert werden17.
14.

Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind

Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert und wurden deshalb zeichnerisch im Teil A des
Bebauungsplanes gekennzeichnet. [§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB]
Begründung:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden17 Weiteres siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur
10.10.2014, geändert 08.12.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 33

eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu dokumentieren. Bei im Rahmen der Baumaßnahmen festgestellten umweltrelevanten Sachverhalten
ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informieren.
Eine historische Erkundung zum Objekt wurde bereits vor Jahren vorgenommen und liegt als Dokumentation mit Datum 14.04.2000 vor.
15.

Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen
Festsetzungen

15.1

Regelungen für den Denkmalschutz

Die im Teilbaugebiet MI 1 als Einzelanlagen befindlichen und dem Denkmalschutz unterliegenden
baulichen Kulturdenkmale wurden als Sachverhalt nachrichtlich in den Teil A des Bebauungsplanes übernommen und zeichnerisch mit dem zugehörigen Planzeichen der Planzeichenverordnung
versehen. [§ 9 Abs. 6 BauGB]
Begründung:
Gemäß den hierzu vorgegebenen Bestimmungen in der angegebenen Rechtsgrundlage sind
Denkmäler nach Landesrecht in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen, soweit sie zu
seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder
zweckmäßig sind, was für die Planungsabsicht des Bebauungsplanes Nr. 400.1 zutrifft. Bauliche
Veränderungen an den Denkmälern bzw. die Einbeziehung dieser Denkmäler im Rahmen von
Baumaßnahmen sind auf der Grundlage des SächsDSchG vom 03.03.1993 mit der zuständigen
unteren Fachbehörde abzustimmen.
D.

STÄDTEBAULICHE KALKULATION

16.

Flächenbilanz des Plangebietes
Fläche
m²
20.17418

Planung
Versiegelte Flächen
Bauflächen
Mischbaufläche MI 1 (16.903 m²)
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Mischbaufläche MI 2 (7.151 m²)
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Verkehrsflächen
Hergerichteter öffentlicher Gehweg
Unversiegelte Flächen
Pflanzflächen
Gesamtfläche des Plangebietes

17.

%
80,7

13.523

5.722

929
4.811

19,3

4.727
24985 100.0

Bodenordnung

Ein Bodenordnungsverfahren zur Umsetzung des Bebauungsplans ist nicht vorgesehen. Zwar reicht die im Eigentum der Stadt Leipzig befindliche öffentliche Straßenverkehrsfläche im Flurstück
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher mit ihrer im östlichen Abschnitt nicht hinreichenden Stra18 19.245 m² ergeben sich gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO, in dem die zulässige Grundfläche nicht auf den öffentlichen
Gehweg (929 m²) anzurechnen ist und somit abgezogen wird.
10.10.2014, geändert 08.12.2014

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Seite 34

ßenbreite für den geplanten Straßenausbau zur Nutzung als Feuerwehrzufahrt nicht aus, so dass
Grunderwerb eines schmalen Geländestreifens von privaten Grundstücken auf der östlichen Straßenseite des Gehweges notwendig wäre.
Für die Herstellung der geplanten Anlage zur Ertüchtigung als Feuerwehrzufahrt entlang der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes ist aber vorgesehen, dass der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Stadt zu schließenden öffentlich-rechtlichen Vertrages (Erschließungsvertrag) diese herstellt. Wesentliche Inhalte des Vertrages sind u.a.:
•

die Herstellung der Erschließungsanlage mit teilweisem Ausbau des Gehweges als Feuerwehrzufahrt und Beibehaltung der Gehwegverbindung in Richtung Zschocherscher Straße19,

•

die Sicherung entsprechender Rechte durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten zugunsten
jeweils Begünstigter.

•

Kostenlose Übertragung der für die notwendige Verbreiterung des Gehweges verwendeten
privaten Grundstücksanteile in das Eigentum der Stadt Leipzig mit gleichzeitiger öffentlicher
Widmung.

18.

Kosten

Kosten für die Stadt Leipzig sind durch das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie
für Grunderwerb und Straßenbau im Rahmen des Ausbaus der Verkehrsfläche auf Flurstück
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher (vorhandener Fußweg) nicht zu erwarten. Die Bereitstellung der Grundstücksfläche für die geringfügige Verbreiterung des vorhandenen Fußweges und
die Umsetzung der Baumaßnahme wird durch den begünstigten Grundstückseigentümer des MI 1
erfolgen, der den Fußweg auch als Feuerwehrzufahrt für die Sicherung seiner Erschließung benötigt. Für die Stadt Leipzig sind demzufolge mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes keine
Maßnahmen zur Bodenordnung, zum Grunderwerb oder ähnlichem verbunden.
Der Stadt Leipzig entstehen durch den Bebauungsplan weder Kosten noch in den Haushalt einzustellende Folgekosten20.

Leipzig, den 12.12.2014

gez.
Jochem Lunebach
Leiter des
Stadtplanungsamtes
Anhang
Anhang 1:
Anhang 2:
Anhang 3:
Anhang 4:
Anhang 5:

Biotopkartierung
Bestandsliste der Gehölze
Ermittlung Ersatzpflanzungen
Gestaltungskonzept
Pflanzempfehlung

19 Siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur.
20 Wenn von den bereits jetzt anfallenden Unterhaltungsaufwendungen für den bestehenden öffentlichen Fußweg absieht.
10.10.2014, geändert 08.12.2014

Bebauungsplan Nr. 400.1:

Anhang 1: Biotopkartierung

(Bl. 1- 4)

Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81

Spitz-Ahorn
Spitz-Ahorn
Spitz-Ahorn
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Spitz-Ahorn
Spitz-Ahorn
Spitz-Ahorn
Spitz-Ahorn
Gewöhnliche Robinie
Spitz-Ahorn
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Berg-Ahorn
Berg-Ahorn
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Gemeine Esche
Gemeine Esche
Gemeine Esche
Spitz-Ahorn
Eschen-Ahorn
Spitz-Ahorn
Gemeine Eibe
Gemeine Eibe
Laubbaum
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie
Gewöhnliche Robinie

Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Robinia pseudoacacia
Acer platanoides
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Acer pseudoplatanus
Acer pseudoplatanus
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Acer platanoides
Acer negundo
Acer platanoides
Taxus baccata
Taxus baccata
abgestorben
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia
Robinia pseudoacacia

157
110
157
94
110
94
79
78/34
63
47
94
141
79
94
94
110
94
188
188
188
31
31
31
157
126
126
47/62
63
141
79
126
94

1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1

7
5
13
6
7
4
6
8
6
3
6
7
4
8
8
5
5
8
8
8
3
3
3
8
10
10
7
7
6
5
10
6

Die Bereiche zwischen den Großbäumen ist von einem dichten Gehözaufwuchs gekennzeichnet.
vorkommende Arten: Stammdurchmesser <10cm
Spitz-Ahorn
Acer platanoides
Eschen-Ahorn
Acer negundo
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Gewöhnliche Robinie
Robinia pseudoacacia
Gemeine Eibe
Taxus baccata
Forsythie
Forsythia
Hainbuche
Carpinus betulus
Schwarzer Holunder
Sambucus nigra

82
83
84
85

Brombeere

Rubus fruticosus

Berg-Ahorn
Pappel Hybr.
Gewöhnliche Robinie
Gemeine Esche

Acer pseudoplatanus
Populus x canadensis
Robinia pseudoacacia
Fraxinus excelsior

63
47
47
31/62

1
2
1
4

6
7
6
12

Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113

Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Pappel Hybr.
Populus x canadensis
Hänge-Birke
Betula pendula
Götterbaum
Ailanthus altissima
Sal-Weide
Salix caprea
Aufwuchsfläche:
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Pappel Hybr.
Populus x canadensis
Gemeine Esche
Fraxinus excelsior
Aufwuchsfläche: mit < 10 mit Acer pseudoplatanus
Gewöhnliche Robinie
Robinia pseudoacacia
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Aufwuchsfläche: bis 102-107
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn
Acer pseudoplatanus

Berg-Ahorn
Gemeine Esche
Gemeine Esche
Gemeine Esche
Gemeine Esche
Gewöhnliche Robinie
Gemeine Esche
Aufwuchsfläche:
113a Roßkastanie
114 Spitz-Ahorn
115 Spitz-Ahorn
116 Spitz-Ahorn
117 Gemeine Esche
118 Spitz-Ahorn
119 Gemeine Esche
120 Spitz-Ahorn
121 Spitz-Ahorn
122 Spitz-Ahorn
123 Spitz-Ahorn
124 Spitz-Ahorn

125
126

Parkbereich:
Hänge Esche
Buche

Acer pseudoplatanus
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Robinia pseudoacacia
Fraxinus excelsior

47
47/62/78
31
63
47

4
3
1
1
2

12
10
3
7
9

47/62
47
157

5
2
1

8
5
8

63
47
38
110
63
94
47
47
0
47
47
47
47
47

1
1
7
1
1
1
2
3

7
6
12
6
5
6
5
5

1
1
2
2
1
1

5
5
5
5
5
10

2
1
3
1
1
2

10
6
15
8
5
7

126
78/109
63
94/94/94
126
63
47/78

Aesculus hippocastanum
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Fraxinus excelsior
Acer platanoides
Fraxinus excelsior
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides
Acer platanoides

<30
79
63
63
63
63
110
47
63
47
63
47

5
1
1
1
1
1
2
6
1
1
1
1

5
8
7
6
6
6
8
10
4
3
4
3

Fraxinus excelsior
Carpinus spec.

110
126

1
1

8
10

Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139

Kastanie
Esche
Esche
Esche
Robinie
Amberbaum
Tanne
Tanne
Buche
Buche
Eiche
Esche
Spitz-Ahorn

Aesculus hippocastanum
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Fraxinus excelsior
Robinia pseudoacacia
Liquidambar
Abies
Abies
Carpinus spec.
Carpinus spec.
Quercus spec.
Fraxinus excelsior
Acer platanoides

Rank und Klettergehölze mit einer Rankhöhe >3m
Gewöhnliche Waldrebe
Clematis vitalba
Gewöhnlicher Efeu
Hedera helix

188
110
63
63
173
47
31
47
25/31/37
63
251
125/125
110

1
1
1
1
1
1
1
1
3
1
1
2
1

Anzahl
Anzahl

10 Stück
45 Stück

8
8
6
6
9
3
1,5
2
8
5
16
12
9

Ermittlung Ersatzpflanzung

Baumschutzsatzung)

Bebauungsplan Nr. 400.1:

Anhang 4: Gestaltungskonzept

Stand: 08.08.2014

Pflanzempfehlung